나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50297 [1] 충청남도 태안군 소원면 신덕리 26-12 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 소원면 신덕리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 전·답 등의 농경지 및 단독주택, 임야 등으로 형성된 지역으로서, 북측으로 32번 국도가 통과하며 서측으로 약 1.5km 지점에 '소원면 행정복지센터'가 소재함.

교통상황

북측으로 32번 국도가 소재하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2,3: 부정형의 토지로서, 일단의「숙박시설 부지 및 일부 도로」로 이용 중임.
기호4,6,10: 부정형의 토지로서,「전기타(숙박시설의 정원) 및 현황도로」등으로 이용 중임.
기호5,9: 부정형의 토지로서, 「전기타(숙박시설의 정원)」 등으로 이용 중임.
기호7: 부정형의 토지로서, 「전기타(미경작)」로 이용 중임.
기호8: 부정형의 토지로서, 「현황'도로」로 이용 중임.

인접 도로상태

기호2,4,8: 지적도상 맹지이나, 약 3~4미터 내외의 현황 도로와 접함.
기호3,7: 약 3~4미터 내외의 현황 도로와 접함.
기호5,6,9,10: 북측으로 32번 국도와 연계되는 국유지와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2,3,4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)),
가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)),
가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)).

기호5,6: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)),
가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)),
가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 접도구역(2024-07-24).
기호7: 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)),
가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)),
가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 영농여건불리농지.
기호8: 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)),
가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)),
가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 준보전산지.
기호9,10: 계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가)),
가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)),
가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)),
접도구역(2024-07-24), 준보전산지.

제시목록 외의 물건

제시외수목 및 울타리 등이 소재하며 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

기호4~10 토지의 의뢰목록상 지목은 「전,답,임야」이나 현황은 숙박시설인 기호1,2,3 토지·건물과 관련된 「정원(전기타) 또는 현황 도로」 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.
② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,
외 벽 : 외장석재등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일등 마감,
바 닥 : 타일등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

숙박시설로서, 기준시점 현재는 운영하지 않는 것으로 보여짐.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어 있음.
[경매 입찰시 승강기설비 등의 정상작동 여부 및 현상 및 관리상태를 재확인 하시기 바람.]

부합물 및 종물

옥탑, 데크, 비가림시설, 관정 등의 부합물이 소재하며 건물에 포함하여 감정평가 하였음.

공부와의 차이

본 건물 4층의 의뢰목록상 용도는「근린생활시설(일반음식점)」이나 현황은「숙박시설」임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 현황 숙박시설
- 목록3, 4, 6, 7, 10 현황 일부 도로
- 목록8 현황 도로
- 목록5, 6, 9, 10 일부 접도구역 저촉
- 목록4, 5, 6, 7 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경50297 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 소원면 신덕리 26-12

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 1,398,772,400원

* 토지면적: 6,434.00㎡ (약 1,946.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 878.20㎡ (약 265.65평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대OOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 태안군 소원면에 소재하며, 부근은 전·답 등 농경지와 단독주택, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 북측으로 32번 국도가 통과하며, 서측 약 1.5km 지점에 '소원면 행정복지센터'가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 북측 32번 국도와 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용상태

* 기호2,3 토지는 '숙박시설 부지 및 일부 도로'로 이용 중입니다.

* 기호4,6,10 토지는 '숙박시설의 정원 및 현황도로'로 이용 중입니다.

* 기호5,9 토지는 '숙박시설의 정원'으로 이용 중입니다.

* 기호7 토지는 '미경작지'로 이용 중입니다.

* 기호8 토지는 '현황 도로'로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호2,4,8 토지는 지적도상 맹지이나 약 3~4미터 내외의 현황 도로와 접해 있습니다.

* 기호3,7 토지는 약 3~4미터 내외의 현황 도로와 접해 있습니다.

* 기호5,6,9,10 토지는 북측 32번 국도와 연계되는 국유지와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 대부분 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(130m, 300m, 1500m 이내 일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지(기호5,6,9,10)는 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 접도구역(2024-07-24)에 저촉됩니다.

* 기호7은 영농여건불리농지이며, 기호8,9,10은 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을18 (2023-07-28) 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리내역

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,056,000,000원), 문영철 (360,000,000원)

* 지상권: 대천신용협동조합 (말소됨)

* 압류: 보령시, 태안군

* 임의경매: 대천신용협동조합 (1,056,000,000원)

* 가압류: 충남신용보증재단 (30,000,000원)

* 토지 등기부채권 총액: 1,446,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 1,446,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 중 보증금이나 차임이 미상인 경우는 없으나, 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때 실제 점유 및 사용 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 본건 지역은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

* 북측으로 32번 국도가 인접해 있어 물류 이동 및 접근성은 양호한 편입니다.

* '소원면 행정복지센터'가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 이용현황

* 현재 숙박시설로 이용 중이거나 숙박시설 부지로 활용되고 있으며, 일부 토지는 도로 및 정원으로 이용되고 있습니다.

* 감정평가 요약에 따르면, 기준 시점 현재 운영하지 않는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 32번 국도 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* '소원면 행정복지센터'가 약 1.5km 거리에 있습니다.

* 주변은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 목록 4, 5, 6, 7 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수될 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.2. 접도구역 및 맹지

* 일부 토지(목록 5, 6, 9, 10)는 접도구역에 저촉됩니다.

* 일부 토지(기호2, 4, 8)는 지적도상 맹지이나 현황 도로와 접하고 있어 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.3. 공부와의 차이

* 토지의 지목(전, 답, 임야)과 현황(숙박시설 부지, 정원, 도로 등)이 상이한 부분이 있습니다.

* 건물의 4층 용도가 공부상 '근린생활시설(일반음식점)'이나 현황은 '숙박시설'로 이용되고 있어, 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.4. 운영 및 임대 현황

* 현재 숙박시설로 운영되지 않는 것으로 보이며, 임대 관계는 미상입니다. 향후 운영 재개 시 필요한 투자 및 관리 계획 수립이 중요합니다.

6.5. 혐오시설 인접 여부

* 제공된 정보 및 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 명확한 언급은 없습니다. 다만, 태안군 전반적으로 해상풍력발전단지 조성 등 대규모 개발 사업이 논의되고 있으며, 과거 지역 주민들의 반대가 있었던 '광역해양자원순환센터'와 같은 시설에 대한 이슈가 일부 검색되었습니다. 본건 소재지의 구체적인 주변 환경은 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 태안군 소원면에 위치한 숙박시설로서, 넓은 토지 면적과 32번 국도 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 계획관리지역에 속해 있어 개발 가능성이 있으나, 일부 토지의 농지, 맹지, 접도구역 저촉 및 공부와 현황이 다른 점 등은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수는 치명적인 실수이므로 철저한 준비가 필요합니다. 현재 숙박시설 운영이 중단된 상태로 보이므로, 향후 정상적인 운영을 위한 시설 점검 및 투자 계획 수립이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 태안 해안 지역의 숙박시설로, 관광 수요와 연계된 투자 가치 보유.

* 32번 국도 인접으로 접근성이 우수함.

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 용도 변경 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,398,772,400원입니다. 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 투자자의 자금 계획, 향후 운영 수익률 예측, 추가 투자 비용(수리, 리모델링 등), 유사 부동산 시세, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 감정가는 현재 시장 상황 및 물건의 개별적 가치를 반영한 기준 가격으로 활용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.