나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51186 [1] 충청남도 당진시 읍내동 1061 하늘채아파트 106동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진경찰서' 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 18층 건물내
제11층 제1101호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
※ 자세한 사항은 건축물 현황도 참조.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 자체 지반 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 남측으로 약 25m, 서측으로 약 12m, 북측 및 동측으로 약 10m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 주택임차권자 최정애은 대항력 있는 임차인으로 보증금 전액을 배당받지 못하면, 을구 순위 13번 주택임차권설정등기(2024. 8. 5.접수 제25852호)는 말소되지 않고 보증금 잔액을 매수인이 인수함.
- 주택도시보증공사는 임차인 최정애의 임대차보증금반환청구권의 승계인임.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대전지방법원 서산지원에서 진행하는 2025타경51186 (1) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 당진시 읍내동 1061번지 하늘채아파트 106동 11층 1101호이며, 용도는 아파트입니다.

해당 아파트는 코오롱건설에서 건설하였으며, 사용승인일은 2005년 10월 27일입니다.

건물의 면적은 전용면적 84.96㎡ (약 25.69평)이며, 토지 지분 면적은 43.31㎡ (약 13.11평)입니다.

감정평가액은 179,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치하며, 주변에 당진경찰서가 인근에 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 관공서 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량의 단지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 주변으로는 남측 약 25m, 서측 약 12m, 북측 및 동측 약 10m의 도로가 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 7일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑10)입니다.

본 건에는 등기부채권 총액 209,289,924원이 설정되어 있습니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 관련 권리: 소유권보존(갑1, 2005.11.25), 소유권이전(갑2, 2005.12.27), 소유권이전(갑4, 2015.03.31, 김희선), 소유권이전(갑8, 2023.07.24, 조국형-재산분할)

* 임차권: 을13 (2024.08.05 접수, 최정애, 195,000,000원)

* 압류: 갑11 (2025.05.08 접수, 당진시)

* 가압류: 갑12 (2025.06.17 접수, 롯데캐피탈주식회사, 14,289,924원)

본 건의 가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 임차인 최정애 씨의 존재입니다.

최정애 씨는 2020년 6월 2일 전입 신고 및 2020년 5월 4일 확정일자를 받았으며, 주택임차권설정등기(을13)가 2024년 8월 5일에 설정되었습니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 최정애 씨는 대항력 있는 임차인이므로, 만약 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 주택도시보증공사는 임차인 최정애 씨의 임대차보증금반환청구권의 승계인입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을13)은 배당으로 전액 변제받지 못하면 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권 및 생활정보

본 아파트는 당진경찰서가 인근에 위치하며, 주변에 상업시설 및 관공서가 있어 생활 편의성이 좋습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수한 편입니다.

교육 환경으로는 해당 지역이 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설 주변의 환경 보호 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담: 임차인 최정애 씨의 보증금 195,000,000원을 전액 배당받지 못할 경우, 이를 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크입니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건입니다. 재매각 사유(유찰 원인, 대금 미납 원인 등)를 파악하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 감정평가액(179,000,000원)보다 임차인의 보증금(195,000,000원)이 더 높아, 배당 순위상 보증금 전액 회수가 어려울 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 유무: 인근 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담을 충분히 고려하더라도, 시장 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 당진시 읍내동은 아파트 밀집 지역으로, 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등 외부 요인에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 읍내동에 위치한 아파트 경매 건으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 리스크가 매우 큰 것이 특징입니다. 또한, 재매각 물건임을 감안할 때, 상세한 권리 분석과 더불어 실제 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 매수인은 잠재적인 보증금 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 28일: 175,000,000원 (3층)

* 2026년 6월 12일: 160,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 9일: 177,000,000원 (8층)

최근 실거래가 평균은 약 170,666,667원입니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 최정애 씨의 보증금 195,000,000원입니다. 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

만약 매수인이 보증금 195,000,000원을 인수하게 된다면, 총 매입 비용은 (낙찰가 - 인수 보증금) + 195,000,000원 + 취득세 등 부대비용이 됩니다.

현재 시세 수준을 고려할 때, 보증금 인수 부담을 감안하면 입찰가는 신중하게 결정되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수액을 고려한 실익을 확보하기 위해, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 법원의 배당표 확정 여부 및 임차인 보증금 배당받는 금액을 최종 확인한 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.