나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51139 [1] 충청남도 서산시 대산읍 화곡리 981-18 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 대산읍 화곡리 소재 '대산그린컴플렉스 일반산업단지' 동측 인근에 소재하는 토지로서, 주변은 임야, 농가주택, 전답 등의 농경지가 소재하는 농경지지대로 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 소재하여 도로교통 이용상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 현황 ""자연림""상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외 비포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역(2023-12-29), 자연녹지지역(2023-12-29), 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

대상물건은 지적상 맹지이나, 현황 남측으로 비포장도로를 통해 접근이 가능한 것으로 조사되었음.

물건 비고

- 공부상 임야 현황도 임야
- 육안으로 보이지 않으나 평장 등 분묘 존재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51139 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 화곡리 981-18

용도: 임야

감정가: 44,342,400원

토지면적: 992.00㎡ (약 300.05평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 대산읍 화곡리에 소재하며, '대산그린컴플렉스 일반산업단지' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 임야, 농가주택, 전답 등 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로를 통한 도로교통 이용 상황도 양호합니다. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 비포장도로가 접해 있어 현황상 접근이 가능하나, 지적상 맹지라는 점은 고려해야 합니다. 토지이용계획상 본 건은 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 공익용산지, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 및 이용에 여러 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 엠메이드대부입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 여러 압류 및 가압류가 있었으나 강제경매 개시결정(2025타경51139)이 말소기준권리보다 늦게 등기되어 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원). 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되지 않았으나, 특이사항 및 특수물건정보에 "분묘기지권"이 언급되어 있어 해당 권리 존재 여부 및 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대 내에 위치하며, 인근에는 대규모의 '대산그린컴플렉스 일반산업단지'가 조성 및 개발 중에 있습니다. 이 산업단지는 석유화학, 화학, 자동차 관련 기업 유치를 목표로 하고 있어, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 산업 종사자 유입에 대한 기대감이 있습니다. 서산시에서는 과거 혐오시설로 인식되던 생활폐기물 처리시설을 관광 및 체험 시설로 전환하는 등 지역 이미지를 개선하고 지역 경제를 활성화하려는 노력을 기울이고 있습니다. 이러한 개발 계획은 지역 내 잠재적 수요 증가로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

현재 물건지는 농경지 및 임야로 구성되어 있어 주변 생활 편의시설이나 주거 기반 시설은 부족한 편입니다. 다만, 인접한 대산그린컴플렉스 일반산업단지 개발이 완료되면 관련 종사자 및 배후 수요 증가로 인해 지역 내 상업, 주거, 편의시설 등이 점진적으로 확충될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 공부상 임야이며, 현황도 임야이나 육안으로 보이지 않는 평장 등 분묘의 존재 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 공익용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축, 전용 등에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 공익용산지 지정은 개발 행위에 엄격한 규제를 적용합니다.

* 접근로: 지적상 맹지이나 현황 비포장도로로 접근 가능합니다. 도로의 폭, 포장 상태, 향후 도로 편입 가능성 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 인근 산업단지 관련 이슈: 대산그린컴플렉스 일반산업단지 내 관외 폐기물 반입에 대한 지역 의원들의 반대 의견이 있었던 점은, 해당 산업단지 운영 및 환경 관련 이슈가 간접적으로 영향을 미칠 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 대산읍의 농경지 및 임야 지역에 위치하며, 최근 활발히 개발 중인 대규모 산업단지 인근에 자리하고 있습니다. 토지 자체의 감정가는 4천만 원대 초반이나, 분묘기지권의 존재 가능성과 엄격한 개발 제한이 있는 공익용산지, 보전녹지지역에 해당한다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 반면, 인접한 산업단지 개발로 인한 향후 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인접: 대산그린컴플렉스 일반산업단지와의 근접성은 향후 지역 개발 및 관련 수요 증가 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 992㎡(약 300평) 규모의 토지에 대한 감정가가 4천만 원대 초반으로, 향후 개발 시 잠재적 수익률을 고려할 만한 부분이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 분묘기지권 등 권리상의 리스크와 공익용산지, 보전녹지지역 등 개발 제한으로 인한 불확실성이 존재합니다. 또한, 토지의 정확한 현황 및 분묘 존재 여부, 인근 개발 계획과의 연관성 등 추가적인 조사가 필요합니다. 따라서 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자 시에는 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전에 현장 조사 및 전문가와 상담을 통해 정확한 권리관계 및 개발 가능성을 파악하신 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 권리 분석 및 현황 조사를 최우선으로 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.