나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51138 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 점원리 201-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 도리 소재 ""합덕역"" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

장방형의 평지로서 현황 '답'으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지분매각
- 현황 답으로 이용중
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51138 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 점원리 201-1

용도: 답 (논)

감정가: 48,510,000원

토지면적: 2457.00㎡ (약 743.32평)

토지 지분 면적: 329.9751㎡ (약 99.81평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 지분 매각

* 현황 답으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 도리 소재 "합덕역" 북측 근거리에 위치합니다. 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 다만, 농촌지대의 특성상 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 장방형의 평지이며, 현재 '답' (논)으로 이용 중에 있습니다. 북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 농림지역

* 가축사육제한구역: 일부 제한 (돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)

* 농업진흥구역: 해당 (농지법상 농업 외 이용 제한)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2019년 11월 26일 접수된 주식회사현대부동산지분투자 근저당권 (채권금액 15,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있어, 지상권이 존재할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 해당 부분에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 기타 권리: 갑구에는 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 확인되며, 갑13번으로 2025년 3월 20일 접수된 주식회사현대부동산지분대부(변경전)의 임의경매개시결정이 있습니다.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 15,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 합계가 0원인 점으로 미루어 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 특성

본 물건은 합덕역 인근 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지가 주를 이룹니다. 낙후된 농촌 지역의 특성을 보이며, 지역 자체 내에서의 상업 활동이나 편의시설 이용은 제한적입니다.

4.2. 편의시설 및 접근성

가까운 합덕읍 중심지로 이동 시 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통 이용 시 터미널 경유 및 환승이 필요할 수 있어 시내 주요 생활 편의시설 접근에는 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

4.3. 주변 관광 및 문화 자원

인근 지역으로는 합덕성당, 합덕제, 합덕수리민속박물관, 합덕농촌테마공원 등이 있어 지역의 역사와 자연을 체험할 수 있는 관광 자원이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각

전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 재산권 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 이는 향후 매각 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 농지 취득 제한

현황 '답'으로 이용 중이며, 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지취득자격증명이 필수입니다. 이를 취득하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

5.3. 개발 행위 제한

농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농업 목적 외 다른 용도로의 개발이 엄격히 제한됩니다. (최근 농업진흥구역 규제 완화 내용이 있으나, 본 물건의 구체적인 적용 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

5.4. 도로 및 인접 환경

북서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있으나, 차량 진출입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 특별한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5.5. 인수 가능한 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있어, 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 현장 조사 및 등기부 확인이 필수적입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 점원리에 소재한 답(논) 지분 경매 물건입니다. "합덕역" 북측 인근에 위치하나, 주변은 농경지가 중심인 농촌지대로서 입지적 특성은 농업용 토지에 가깝습니다. 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지취득자격증명 필수, 농림지역 및 농업진흥구역 등 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 인수될 수 있는 권리가 있는지 추가 확인이 매우 중요합니다.

7. 투자 포인트

* "합덕역" 인근이라는 점에서 장기적으로 역세권 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 농업진흥구역 및 농림지역의 특성을 고려하여 자경 농지 취득 또는 농업 관련 투자 목적으로 고려할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 투자 제약이 있지만, 감정가 및 지분율을 고려한 시세 대비 저가 매수 기회를 탐색해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 농지취득자격증명 필수, 인수 가능한 권리(지상권 등) 존재 가능성 등 여러 변수가 많아 단순 감정가 대비 예측이 어렵습니다.

* 감정가: 48,510,000원

* 전체 토지 면적: 2457.00㎡ (약 743.32평)

* 본건 지분 면적: 329.9751㎡ (약 99.81평)

* 지분율: 약 13.43% (329.9751 / 2457.00)

* 감정가 기준 지분 가치: 약 6,517,000원 (48,510,000원 * 0.1343)

이는 단순 감정가 산정이며, 실제 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인근 유사 농지의 실제 거래가 및 경매 시세

* 본건의 현황 (답 이용) 및 농지 취득 가능 여부

* 지상권 등 인수되는 권리의 가치 평가

* 낙찰 후 예상되는 활용 방안 및 수익성

* 경매 시 경쟁 입찰 현황 (유찰 횟수 등)

* 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통한 위험 요소 확인

따라서, 명확한 권리 분석 및 현장 조사를 선행한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.