나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50822 [1] 충청남도 서산시 부석면 마룡리 479-15 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50822 [1] 충청남도 서산시 부석면 마룡리 479-15 임야 경매

• 사건번호: 2025타경50822
• 주소: 충청남도 서산시 부석면 마룡리 479-15
• 용도: 임야

서산지원 경매7계 2025타경50822 | 소재지: 충청남도 서산시 부석면 마룡리 479-15 | 감정가: 445,718,000원 | 최저가: 218,401,000원 | 용도: 임야

1. 사건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50822 (1)

소재지: 충청남도 서산시 부석면 마룡리 479-15

용도: 임야

감정가: 445,718,000 원

토지면적: 11,016.00㎡ (약 3,332.04 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

2. 물건 현황

2.1. 토지 정보

토지 면적: 11,016.00㎡ (약 3,332.04 평)

토지 지분: 11,016㎡ (약 3,332.04 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

현황: 자연림 및 일부 포락지(마룡저수지 일부) 상태

형태: 부정형의 경사지

2.2. 건물 정보

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 기타 사항

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 일괄매각 (토지 전체 일괄 매각으로 판단됨), 토지 일부 접도구역 저촉, 분묘 소재할 수 있으므로 입찰 시 확인 필요.

3. 입지 분석

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 부석면 마룡리에 위치하며, 주변은 전·답 등 농경지와 임야로 형성된 야산지대입니다. 서측으로는 마룡저수지가 소재하여 자연 경관이 일부 포함되어 있습니다.

3.2. 교통 여건

인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 지방도 649번과 인접하여 차량 접근성은 양호한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

주요 권리 사항으로는 '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있어, 분묘의 존재 및 관련 권리에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 잠재적인 분쟁 요소가 될 수 있습니다.

5. 토지 이용계획 및 제한

5.1. 용도 지역

농림지역, 보전관리지역, 준보전산지

이는 농업, 임업 및 보전 목적의 개발 행위가 제한될 수 있음을 의미합니다.

5.2. 개발 행위 제한

중로3류(폭 12m~15m): 도로 관련 규제

가축사육제한구역(300m 일부 제한): 특정 가축 사육 제한

농업보호구역: 농업 생산성 보호 구역

접도구역(지방도 649호선): 도로법에 따른 토지 이용 제한

6. 상권 및 생활 정보

본 물건지인 서산시 부석면 마룡리 일대는 주로 농경지와 임야로 이루어진 지역입니다. 따라서 직접적인 상업 시설이나 대규모 생활 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 편의 시설 및 상업 지구는 서산 시내로 이동해야 접근 가능합니다. 마룡저수지가 인접해 있어 지역 주민들에게는 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 분묘기지권

타인의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리로, 관련 법규 및 판례에 따라 인정됩니다. 본건의 경우, 분묘기지권의 존재 가능성이 높아 낙찰 후 분묘 이장 또는 지료 지급 등 추가적인 비용 및 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 분묘의 존재 여부 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

7.2. 포락지

해당 토지의 일부가 마룡저수지에 편입된 포락지 상태로, 이는 수면 아래에 잠겨 토지의 이용이 제한될 수 있음을 의미합니다.

7.3. 접도구역

지방도 649호선과 접한 부분은 접도구역에 해당하여, 도로법에 따른 건축 및 토지 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7.4. 토지이용 제한

농림지역, 보전관리지역, 준보전산지 등 용도지역 및 관련 법규(가축사육제한구역, 접도구역 등)로 인해 토지의 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

7.5. 환경 관련 이슈

최근 보도에 따르면, 서산시 부석면 마룡리 일대에 불법 폐기물 매립 및 서산시의 부실 행정 관련 문제가 제기된 바 있습니다. 이는 지역 환경에 대한 잠재적 우려를 나타내며, 향후 토지 이용 시 관련 환경 규제나 정화 의무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 부석면 마룡리에 위치한 임야로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 서측에 마룡저수지가 인접해 있고 지방도와 접해 있어 자연 경관과 교통 접근성은 갖추고 있습니다. 그러나 분묘기지권, 포락지, 각종 개발 제한 용도지역 지정, 그리고 최근 불거진 불법 폐기물 매립 관련 이슈 등 다수의 잠재적 리스크와 이용 제한 사항을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 본 물건은 단순 투자 목적보다는 해당 지역의 개발 가능성, 토지 이용 규제 완화 여부, 그리고 분묘기지권 및 환경 문제 해결 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 지역 개발 잠재력

서산시는 최근 수석지구 도시개발사업 착공 등 다양한 개발 사업을 추진하고 있습니다. 이러한 지역 개발 동향이 장기적으로 본 물건지 주변 지역의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

9.2. 자연 경관 접근성

마룡저수지 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요가 있다면 가치가 있을 수 있습니다.

9.3. 규제 완화 가능성

만약 향후 농림지역, 보전관리지역 등의 규제가 완화되거나, 해당 지역의 개발 계획에 포함될 경우 토지 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

9.4. 분묘 처리 전략

만약 분묘기지권 문제가 명확히 해결 가능하고, 합리적인 비용으로 처리가 가능하다면, 이를 해결한 후의 토지 활용 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매7계