나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51126 [1] 충청남도 당진시 읍내동 287-1 가동 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 “당진초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다가구주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제305호로서,
(사용승인일 : 1989.09.12)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 내부인테리어 등 마감,
창호 : 알루미늄창호 등 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 연립주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 이용 상황은 인근탐문조사 등으로 판단하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51126 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 287-1 가동 3층 305호

용도: 다세대주택 (연립주택)

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 봉OO

1.2. 물건 현황

토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제305호

사용승인일: 1989년 09월 12일

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 내부인테리어 등 마감

창호: 알루미늄창호 등 마감

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 제2종일반주거지역

도로: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

기타 제한: 가축사육제한구역, 하수처리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "당진초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다가구주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 임차인 현황

채권자: 봉OO

임차인: 봉성환

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

3.2. 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

등기구분: 갑1

접수일자: 1989-09-28

권리종류: 소유권이전

권리자: 고광기

등기구분: 갑2

접수일자: 2007-04-02

권리종류: 소유권이전

권리자: 나정흠

등기구분: 을3 (말소기준권리)

접수일자: 2024-09-02

권리종류: 전세권설정

권리자: 봉성환

권리금액: 100,000,000원

말소: 말소

등기구분: 갑3

접수일자: 2025-03-18

권리종류: 임의경매

권리자: 봉성환

말소: 말소

등기부채권 총액: 100,000,000원

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리인 을3 순위 전세권(봉성환, 100,000,000원)은 경매로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 권리를 인수하지 않으며, 다른 말소기준권리 이하의 모든 권리 또한 말소됩니다. 채권자 봉OO와 임차인 봉성환이 동일인으로 보이며, 봉성환이 전세권을 설정하고 임의경매를 신청한 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

최근 거래된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 4월경 약 59~60㎡ 면적의 신축 건물(2015~2016년식)이 1억 2천 2백만원에서 1억 3천 8백만원 사이에 거래되었습니다.

본건은 84.87㎡ 면적으로, 인근 신축 건물의 동일 면적 환산 시세는 약 1억 7천 5백만원에서 1억 9천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 1989년식으로 건축 연도가 오래되었음을 감안해야 합니다. 신축 건물 대비 약 30~40%의 감가율을 적용하여 시세를 재산정할 경우, 약 1억 4백만원에서 1억 1천 7백만원 수준으로 추정됩니다.

제공된 감정가는 1억 6백만원으로, 유사 면적의 최신 연식 건물 시세보다는 낮지만, 오래된 연식 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 당진초등학교가 위치하고 있으며, 이 외에도 당진중학교, 호서대학교 등 다수의 교육시설이 인근에 분포하여 교육환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 상권

본건 주변에는 당진초등학교 인근을 중심으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 또한, 당진전통시장 등 재래시장이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다. 최근에는 읍내동에 복합문화공간인 '심심푸리' 만화카페 등이 개점하며 상권이 활성화되고 있는 추세입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건은 1989년 건축되어 약 35년이 경과한 건물로, 동종 업계 대비 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 접근성 제한

감정평가 요약표에 따르면, 소유자의 폐문 부재 등으로 인해 이용 상황을 인근 탐문조사로 파악하였으며, 이는 실제 현장 방문 및 정확한 물건 상태 확인에 어려움이 있었음을 시사합니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 점유 및 이용 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동의 중심부에 위치하여 당진초등학교 및 각종 편의시설 접근성이 우수하며, 교통망 또한 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 비록 건축 연도가 오래되었으나, 일괄매각 대상인 토지와 건물의 면적이 상당하며, 주변 신축 건물 시세 대비 감안했을 때 감정평가액은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 생활 편의시설 접근성

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대

* 권리 분석상 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 명확한 소유권 확보 가능

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 넓은 면적 (84.87㎡)

9. 예상 입찰가

주변 신축 건물 시세 및 본건의 건축 연도를 고려한 보수적인 시장 가치 추정 결과, 본건의 적정 가치는 약 1억 1천 5백만원 내외로 판단됩니다.

다만, 본건은 경매 물건이므로, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.