나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51124 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 소재 '당진종합병원' 서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 전답 등의 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 평스라브지붕 19층 공동주택 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2007.12.13)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호마감 등임.

이용상태

주거용(방2, 욕실, 거실, 현관, 주방 등) 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 현황 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 인근으로 왕복2차선 포장도로가 소재하며, 본건 단지 북측 정문을 통해 이와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(당진3동05 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-09-23)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사는 주택임차권자 허윤의 주택임대차보증금반환채권 양수인임.
- 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서산지원 2025타경51124 (1)

소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1, 우민늘사랑아파트 103동 4층405호 (도로명 주소: 서해로 6216)

건물 용도: 아파트

감정가: 83,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.11㎡ (약 9.11평)

토지 지분: 30.11㎡ (약 9.11평)

건물 면적 (전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.94㎡ (약 18.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건축물 및 아파트 단지 정보

건축물 정보: 우민늘사랑 아파트, 2007년 12월 13일 사용승인. 해당 호실은 103동 4층에 위치합니다.

아파트 단지 정보: 총 6개동, 926세대 규모입니다.

건축 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 19층 건물 내 개별 호수입니다.

이용 상태: 주거용 (방2, 욕실, 거실, 주방 등)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 특이사항

공동담보 물건으로, 관련 채무를 확인해야 할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 시곡동에 소재하며, '당진종합병원' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 전답, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 북측으로 왕복 2차선 포장도로가 있으며, 단지 북측 정문을 통해 연계됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(당진3동05 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사 명의의 강제경매개시결정 등기 (접수일자: 2025년 3월 17일, 권리번호: 갑7)가 말소기준권리입니다.

3.2. 채권 총액

등기부 상 채권 총액은 75,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 2월 11일

* 배당신고일자: 2024년 2월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 임차인 허윤의 주택임대차보증금반환채권을 양수한 자로서, 본 건에서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다. 이에 따라 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.4. 인수되는 권리

임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 주요 권리 내역 (집합건물 등기부 요약)

* 갑4: 소유권이전 (주식회사하신이엔씨, 2008.11.28)

* 갑6: 소유권이전 (주식회사요요, 2022.02.11, 매매 73,000,000원)

* 을9: 주택임차권 (허윤, 75,000,000원, 2024.02.15 접수) - 매각으로 소멸 예정

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 75,000,000원, 2025.03.17 접수, 말소기준권리) - 매각으로 소멸 예정

4. 상권분석

* '당진종합병원'이 인접해 있어 의료 서비스 접근성이 우수합니다.

* 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역은 주거와 상업, 일부 녹지(전답, 임야)가 혼재된 형태입니다.

* 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 당진우민늘사랑

주소: 충청남도 당진시 시곡동 136-1

사용승인일: 2007년 12월 13일

총 동수: 6개동

총 세대수: 926세대

최고층수: 19층

주차대수: 총 455대 (지상 3대, 지하 24대 - 세부 내역은 관리사무소 문의 필요)

부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

병원: 당진종합병원 (인접)

쇼핑: 근린생활시설 내 상점 이용 가능.

교육: 초등학교, 중학교 등은 도보 접근 거리 외에 위치하며, 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 해당 채무와 연관된 다른 담보물건의 진행 상황 및 채무 부담 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 상세히 파악하고, 매수인에게 미칠 영향을 검토해야 합니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 진행 시 점유자 현황 파악 및 협의가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 시곡동에 위치한 우민늘사랑 아파트 103동 405호로, 2007년에 준공되어 약 17년차의 아파트입니다. '당진종합병원' 인근이라는 점에서 의료 접근성이 뛰어나며, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

권리 분석상, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 외 인수할 권리가 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 임차인 허윤 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와의 협의를 통해 보증금 관련 문제가 해결되어 매수인이 부담할 임차보증금은 없습니다. 따라서 명도 과정에서의 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용을 상세히 파악할 필요가 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 가축사육제한구역 지정과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적 가격 잠재력: 감정가 83,000,000원 대비 최근 실거래가(59.94㎡ 기준 최고 73,500,000원)를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 당진종합병원 인근이라는 점은 생활 편의성 및 가치 상승 요인으로 작용합니다. 또한, 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있으며, 명도 또한 원만히 진행될 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 가능성: 당진시의 지속적인 발전과 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

최근 실거래가 (59.94㎡ 기준): 최고 73,500,000원 (6층), 최저 60,000,000원 (1층)

본 건은 59.94㎡ 면적의 4층에 해당합니다. 4층은 선호도가 높은 중간층으로, 6층의 최고 실거래가(73,500,000원)와 1층의 실거래가(60,000,000원)를 비교했을 때, 4층의 가치는 이 사이에 위치할 것으로 판단됩니다. 또한, 동일 면적 대비 5층 실거래가(65,000,000원)도 참고할 수 있습니다.

최고 실거래가보다 약간 높은 수준에서 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.