나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51124 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51124 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층405호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51124
• 주소: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층405호
• 감정가: 83,000,000원
• 최저가: 28,469,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

서산지원 경매6계 2025타경51124 | 소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층405호 | 감정가: 83,000,000원 | 최저가: 28,469,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 - 우민늘사랑아파트 경매 분석

1.1. 사건 개요

사건번호는 서산지원 2025타경51124 (1)이며, 충청남도 당진시 시곡동 소재 우민늘사랑아파트 103동 405호 아파트가 매각대상입니다. 경매구분은 부동산강제경매로, 토지 및 건물 일괄매각 방식입니다. 감정가는 83,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 세부 내역

소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 103동 4층405호

용도: 아파트

건물 전용면적: 59.94제곱미터 (약 18.13평)

추정 공급면적: 약 80제곱미터 (약 24평형)

토지 지분: 30.11제곱미터 (약 9.11평)

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕, 평스라브지붕 19층 공동주택 중 4층이며, 2007년 12월 13일에 사용승인되었습니다.

이용상태: 주거용 (방2, 욕실, 거실, 현관, 주방 등)으로 이용 중이며 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 당진종합병원 서측 인근에 위치하며, 주변은 전답 등의 임야와 근린생활시설이 혼재된 지대입니다. 당진종합병원이 가깝다는 점은 주거 편의성 측면에서 긍정적인 요소입니다. 인근에 왕복 2차선 포장도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용 상황은 무난합니다. 본건이 소재한 지역은 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 일부 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리 현황

본 건의 가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 주택임차권자 허윤은 대항력 있는 임차인으로, 주택도시보증공사가 해당 보증금반환채권을 양수하였습니다.

만약 주택도시보증공사(채권양수인)가 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 남은 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이 경우, 임차권설정등기가 말소되지 않고 잔액이 매수인에게 부담되므로, 입찰 전 반드시 대항력 있는 임차인의 보증금 총액과 예상 배당액을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 주변 시설

4.1. 주변 환경

대상 물건은 당진종합병원 인근으로, 차량 접근성이 양호하고 간선도로와 연계되어 있습니다. 주변은 비교적 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있지만, 아파트 단지로서의 주거 환경은 무난한 수준입니다. 현재 검색된 정보 상으로는 단지에 직접적으로 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 주거 및 교통 여건

5.1. 교통 및 주거 환경

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 이용은 편리합니다. 단지 북측 정문을 통해 왕복 2차선 포장도로와 연계됩니다.

건물상태: 2007년 준공된 19층 아파트로, 연식은 다소 있지만 관리 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 복도식 구조로 추정됩니다.

6. 투자 위험 요소

6.1. 주의 깊은 분석 필요

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금 인수 여부입니다. 법원 문건에 명시된 임차권자의 보증금액을 확인하고, 예상 배당표를 작성하여 매수인이 실제로 인수할 금액이 있는지, 있다면 그 규모가 얼마인지를 정확히 파악해야 합니다. 보증금 미확인 상태에서의 입찰은 절대 금물입니다.

7. 종합 의견 및 투자가치

7.1. 투자 요약

본 건은 당진종합병원 인근의 기본적인 생활 여건이 갖춰진 비교적 오래되지 않은 아파트입니다. 감정가 대비 시세차익 가능성을 검토하고, 권리분석의 핵심인 임차인의 인수 금액 여부를 명확히 파악한다면 투자가치는 충분합니다. 특히 소형 평수로서 실수요층이 두터울 수 있습니다.

8. 성공적인 투자를 위한 제언

8.1. 제언

첫째, 입찰 전 관할 법원에 비치된 기록 열람 및 문의를 통해 임차인 허윤의 임대차보증금 총액을 반드시 확인해야 합니다.

둘째, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 인수할 잔액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수금액이 발생하면 그 금액만큼 감정가에서 제외하고 입찰한다고 가정하는 것이 안전합니다.

셋째, 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 동일 평형의 최근 실거래가와 전세가를 확인하여 적정한 시세 대비 감정가 수준을 판단해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계