나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51059 [1] 충청남도 서산시 예천동 243-2 유지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51059 [1] 충청남도 서산시 예천동 243-2 유지 경매

• 사건번호: 2025타경51059
• 주소: 충청남도 서산시 예천동 243-2
• 감정가: 1,712,030,800원
• 최저가: 587,227,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 유지

서산지원 경매6계 2025타경51059 | 소재지: 충청남도 서산시 예천동 243-2 | 감정가: 1,712,030,800원 | 최저가: 587,227,000원 | 용도: 유지

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51059 (1)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 243-2

용도: 유지 (현황 유지 등 상태)

감정가: 1,712,030,800 원

토지면적 (총 면적): 42,377.00㎡ (약 12,818.04평)

매각대상: 토지일부지분매각 (정확한 매각 지분 면적은 별도 확인 필요)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 특성

본건은 충청남도 서산시 예천동 '석지사거리' 남서측 인근에 위치한 토지 지분 매각 물건임. 주위는 농경지, 근린생활시설 및 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 서산시의 주거 선호도가 높은 예천동 인근에 위치한다는 지리적 장점을 가짐.

토지의 현황은 대체로 부정형 완경사지로서 현황 '유지(저수지/연못 등) 등'의 상태로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 3m의 포장도로가 인접해 있음.

1.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 건폐율 및 용적률 등의 개발 행위에 제한을 받을 수 있음. 특히 '유지' 상태라는 점과 자연녹지지역이라는 점을 고려할 때, 토지 용도 변경 및 형질 변경에 상당한 난이도와 비용, 행정 절차가 예상됨. 또한 가축사육제한구역(모든 축종 불가), 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경 (입지조건)

본건이 소재한 서산시 예천동 일대는 '서산의 강남'이라고 불릴 정도로 주거 선호도가 높은 지역으로 평가받고 있음. 신축 아파트 단지가 잇따라 들어서며 최근 몇 년간 서산 지역 집값 상승을 주도한 곳으로, 주거 환경의 견고함이 돋보임. 본건은 석지사거리 인근의 농경지 사이에 위치하고 있어, 향후 도시 확장에 따른 잠재적인 개발 압력을 기대할 수 있는 위치임.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준임. 서해안고속도로 서산 IC, 해미 IC 등을 통한 광역 이동이 용이하며, 32번 및 29번 국도를 통해 당진, 태안, 홍성 등 인근 지역 접근성이 양호함.

2.3. 생활 정보

예천동 지역은 대전지방법원 서산지원, 대전지방검찰청 서산지청, 서산시보건소, 롯데마트 서산점 등 주요 관공서와 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 정주 여건이 우수함. 중앙호수공원 일대의 중심 상권 이용도 편리하며, 신흥 부촌으로서 교육 및 생활 편의시설이 지속적으로 확충되는 추세임.

2.4. 혐오시설 분석

주변에 산업폐기물 매립장 건설 관련 논란이나 소각장 문제가 과거에 보도된 사례는 있으나, 본건 토지에 직접적으로 인접한 대형 혐오시설은 검색되지 않음. 다만, 지목상 '유지' 및 주변 '농경지' 특성상 인근에 소규모 축사 등의 환경 저해 시설이 있을 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 최종 확인해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 치명적인 인수 권리 (잠재적 리스크)

본건은 **갑구 순위 21번 소유권이전등기청구권 가등기(2014. 7. 2.접수)**가 있으며, 이는 매각 후 말소되지 않고 **매수인이 인수**해야 하는 매우 중대한 권리상 하자임.

만약 가등기에 기한 매매예약이 완결되어 본등기가 실행되는 경우, **매수인은 해당 토지 지분에 대한 소유권을 상실하게 됨**. 이는 투자 원금 전체 손실로 이어질 수 있는 최고 수준의 리스크로, **사실상 명도(인도) 불가능에 가까운 상황**이며, 입찰 자체를 신중하게 결정해야 함.

3.2. 지분 매각 및 공유자 우선 매수

본건은 토지 일부 지분 매각 물건임. 공유자(토지 전체 소유자 중 경매에 나오지 않은 다른 지분 소유자)가 우선 매수 청구권을 행사할 가능성이 매우 높음.

다만, **공유자우선매수청구권 행사가 1회로 제한**된다는 특이사항이 있으므로, 공유자 매수 후 재경매(재매각) 진행 여부를 고려해야 함.

4. 상권 분석 및 종합 의견

4.1. 상권 분석

본건 토지 자체는 상업용지가 아닌 '유지' 상태의 자연녹지지역 지분이지만, 주변 예천동 일대가 서산시의 핵심 주거 상권이며, 신규 도시개발사업(공림지구, 예천3지구 등)이 예정되어 있어 잠재적인 상권 확대를 기대할 수 있음. 상권 분석은 현재의 이용 목적보다는 도시계획적 관점에서 장기적인 관점으로 접근해야 함.

4.2. 종합 의견 (종합 의견)

본건은 서산시의 신흥 부촌인 예천동 인근에 위치한 대형 토지의 지분이라는 점에서 입지적 잠재력은 높으나, **가등기 인수라는 치명적인 권리상의 하자**와 **지분 매각의 특수성**, 그리고 토지 현황이 **'유지'라는 행정적 제약**을 동시에 안고 있는 **고위험 물건**임.

일반 투자자에게는 절대 권유하기 어려우며, 가등기의 법적 대응 및 공유자와의 복잡한 협상, 토지 개발에 대한 전문적인 지식과 자금력을 갖춘 **특수물건 전문 투자자에게만 한정적으로 검토가 가능**한 물건으로 판단됨.

5. 투자 포인트

5.1. 장점 (투자 포인트)

최고의 입지: 서산의 주거 선호도가 가장 높은 예천동 중심지 인근의 대규모 토지 (42,377.00㎡).

장기적 개발 가능성: 도시지역 내 자연녹지지역으로, 향후 도시계획 변경 및 주변 개발 진행 시 지가 상승 여력 기대.

5.2. 단점 (잠재적 리스크)

최악의 권리: 소유권이전등기청구권 가등기 인수 (소유권 상실 위험).

높은 불확실성: 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정 및 공유물 분할 소송의 필수적 고려.

행정적 난이도: '유지' 상태의 토지 현황으로 인해 용도 변경 및 개발 행위의 절차가 복잡하고 까다로움.

법원 정보

서산지원 경매6계