나이스옥션 법원경매 서산 2025타경570 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 413-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경570 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 413-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경570
• 주소: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 413-2
• 감정가: 60,741,000원
• 최저가: 29,763,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

서산지원 경매6계 2025타경570 | 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 413-2 | 감정가: 60,741,000원 | 최저가: 29,763,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 위치한 임야에 대한 부동산임의경매 물건입니다.

사건번호는 서산지원 2025타경570 (1)이며, 감정가는 60,741,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 397.00제곱미터 (약 120.08평)이며, 매각대상은 토지 전부에 대한 매각입니다.

1.2. 권리 관계 요약

본 건은 소유자 오OO, 채무자 오OO, 채권자 신OO의 부동산임의경매 건입니다.

가장 큰 특이사항은 법정지상권의 성립 여부와 제시외 건물(㉠)의 존재입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 당진시 송악읍 중흥리 소재 ‘KG스틸사원아파트’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

다만, 현황 인접 토지를 경유하여 접근이 가능하므로 맹지는 아니나, 진입로 확보 및 이용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3. 토지 현황 및 이용 계획

3.1. 토지 이용 상태

토지는 부정형의 형태를 가지고 있으며, 현황은 제시외 건물이 소재하는 부지 및 토지 임야 등으로 이용되고 있습니다.

제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

3.2. 법적 제한 사항

본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 준보전산지로 지정되어 있습니다.

자연녹지지역 및 준보전산지라는 제한으로 인해 개발 행위 시 관련 법규(산지관리법 등)에 따른 인허가 기준을 충족해야 합니다.

가축사육 전부제한구역이므로 해당 목적으로의 이용은 불가능합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 건의 가장 핵심적인 리스크는 법정지상권의 성립 여부입니다.

매각 대상은 '토지매각'으로, 토지 위에 존재하는 '제시외 건물(㉠)'은 매각에서 제외되었습니다.

주의사항에 따르면, 법정지상권의 성립 여부가 불분명하며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 제한을 감안하여 산정된 가격입니다.

만약 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물 소유자에게 건물의 사용 기간 동안 토지 사용료(지료)만을 받을 수 있고, 건물 철거를 요구할 수 없습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 농경지와 주택이 혼재하는 지역의 임야입니다.

주요 편의시설은 KG스틸사원아파트 인근의 최소한의 생활 기반 시설 외에는 형성되어 있지 않은 것으로 보이며, 대규모 상권 및 편의시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용해야 하는 지역입니다.

생활 정보 면에서는 도심 외곽의 정적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 리스크

가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립하면 토지 이용 및 개발에 제약이 따르며, 건물을 철거하고 온전한 토지를 이용하려는 목적의 투자자에게는 큰 부담으로 작용합니다.

법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법리 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지 접근성 및 이용 상태

인접 토지 경유를 통한 접근이 가능하여 도로 확보에 대한 이해 관계가 발생할 수 있습니다.

또한, 토지 현황이 임야와 제시외건부지이므로, 매입 후 이용 목적에 따른 추가적인 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오 시설 여부

인근에 대규모의 명백한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 환경이 농경지, 주택 및 인근 산업단지(KG스틸사원아파트 소재지 인근)와 혼재하는 지역임을 감안하여 소음, 교통 등에 대한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 경우 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 법정지상권이라는 중대한 권리상의 리스크를 내포하고 있는 물건입니다.

투자 난이도가 높은 물건으로, 일반 투자자에게는 신중한 접근이 요구됩니다. 법정지상권 분쟁 해결 능력과 자금력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지:

충청남도 당진시 송악읍은 산업단지 및 물류 거점과 인접하여 장기적인 지가 상승 잠재력이 있습니다.

저가 매수 기회:

법정지상권 성립 여부 불분명이라는 리스크 때문에 최저매각가격이 제한 감안되어 책정되었으므로, 해당 리스크를 명확히 분석하고 해결할 수 있다면 시세 대비 매우 저렴한 가격에 토지를 매입할 수 있는 기회입니다.

개발 가능성:

자연녹지지역 내 준보전산지 임야로서 개발 행위에 제약이 있지만, 장기적인 관점에서 토지 본연의 가치 상승을 기대하고 매입하는 토지 투자(Land Banking) 관점으로 접근할 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계