나이스옥션 법원경매 서산 2025타경520 [1] 충청남도 서산시 성연면 일람리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리 소재 ""성연초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 대규모
아파트단지, 자연림, 농경지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 등이 소재하는바, 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 자루형의 평지(현황 일부 법면임.)로서 현황 '제2종근린생활시설(현황 '교회') 건부지 및 일부 법면상태'임.

인접 도로상태

기호(1): 북측의 노폭 약4미터 내외(일람리 185-13번지, 지목: 도로, 소유자:이**)의 포장도로를 통하여 노폭 약12미터 내외의 아스팔트 포장도로로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물 개황도""와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재하며, 그밖에 제시외수목 ㉢, 제시외물건 ㉣이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일:2016.05.16)

외 벽: 판넬 잇기 등 마감.
내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감.
바 닥: 비닐장판, 일부 타일 깔기 등 마감.
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호(2): 현황 교회로 이용 중임.

설비내역

기호(2): 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물 개황도""와 같이 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(감정평가서 상 'ㄱ~ㄹ) 포함
-목록(1) 현황 '제2종근린생활시설(현황 '교회')건부지 및 일부 법면상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경520 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 일람리 185-9

용도: 제2종근린생활시설 (현황 '교회')

감정가: 2,350,982,000원

토지 면적: 3449.00㎡ (약 1043.32평)

건물 면적: 494.10㎡ (약 149.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2016년 05월 16일

1.2. 기타 기본 정보

채권자: 부OOOOOOOO (부안수산업협동조합)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 75.40㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 일람리에 소재하며, "성연초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 자연림, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 등을 통한 대중교통 이용 또한 가능합니다. 북측 노폭 약 4미터 내외 도로를 통해 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로로 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 부안수산업협동조합 근저당 (2022년 05월 20일, 2,040,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 을17, 을18 (근저당권, 지상권설정), 갑15 (압류), 갑16 (임의경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

등기부채권 총액: 2,040,000,000원

3.2. 토지 등기부 요약

소유권 이전(상속): 이송재 (2005-08-01)

소유권 이전(매매): 박수영 (2015-03-30)

근저당권: 부안수산업협동조합 (2022-05-20, 말소)

지상권설정: 부안수산업협동조합 (2022-05-20, 말소)

압류: 서산시 (2025-01-06, 말소)

임의경매: 부안수산업협동조합 (2025-02-19, 말소)

3.3. 건물 등기부 요약

소유권 보존: 박수영 (2016-06-23)

근저당권: 부안수산업협동조합 (2022-05-20, 말소)

임의경매: 부안수산업협동조합 (2025-02-19, 말소)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 확인되나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요 및 시장 잠재력

본건 인근에는 대규모 아파트 단지가 다수 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, "성연초등학교"가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 유동 인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종별 적합성

현재 '교회'로 이용 중인 점을 감안할 때, 종교 시설 또는 지역 커뮤니티 시설로서의 활용 잠재력이 있습니다. 또한, 제2종근린생활시설로서의 용도에 따라 다양한 상업 시설로의 전환도 고려할 수 있습니다.

4.3. 주변 개발 현황

서산 성연일반산업단지가 2028년 완공을 목표로 조성 중이며, 이는 지역 경제 활성화 및 일자리 창출에 기여할 것으로 예상됩니다. 이는 향후 본건의 상권 및 가치 상승에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근 서산테크노밸리 내에 아파트 단지와 연계된 근린생활시설 및 상업 시설이 위치하고 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

"성연초등학교"가 인근에 위치해 있습니다. 다만, 성연초등학교의 경우 과밀학급 문제가 제기된 바 있어, 향후 교육 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

5.3. 의료 시설

주변 아파트 단지 내 또는 서산시 내 중심 지역에 위치한 병원 및 의원 이용이 가능합니다. (별도 상세 검색 필요)

5.4. 자연 환경

본건 주변에 농경지 및 자연림이 혼재되어 있어 상대적으로 쾌적한 환경을 조성합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 및 이용 상태

* 토지는 '제2종근린생활시설(현황 '교회') 건부지 및 일부 법면 상태'로 이용 중이며, 일부 법면으로 인한 추가 토지 정비 또는 활용 제약 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물(총 75.40㎡)이 포함 매각되므로, 이에 대한 철거 또는 원상복구 비용 검토가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* '가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)'으로 지정되어 가축 관련 업종으로는 활용이 불가합니다.

* '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 농업적 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 법률 및 계약 관련

* 임대관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 확인되더라도 실제 점유자 파악 및 명도 협의가 필수적입니다.

* 공동담보 물건으로, 타 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 추가적인 영향이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타

* 현황 '교회'로 사용 중인 점을 고려할 때, 종교 시설로서의 지속적인 이용 또는 다른 용도로의 전환 시 발생할 수 있는 사회적/종교적 요소들을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 충청남도 서산시 성연면 소재 제2종근린생활시설(현황 교회)로, 대규모 아파트 단지 및 학교 인근에 위치하여 잠재적 수요를 확보할 수 있는 장점을 가집니다. 토지 및 건물 일괄 매각되며, 감정가는 약 23억 5천만 원입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 법면 상태, 제시외 건물, 임대관계 미상 등의 사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

7.2. 향후 활용 가능성

주변 개발 계획(서산 성연일반산업단지 조성)과 인근 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로, 근린생활시설, 교육 시설, 커뮤니티 시설 등 다양한 용도로의 활용이 기대됩니다. 다만, 토지의 일부 법면 및 제시외 건물 처리, 그리고 임대차 관계 정리가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 인근 학교는 안정적인 잠재 고객층을 제공합니다.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 가능하여 접근성이 양호합니다.

* 지역 개발 호재: 서산 성연일반산업단지 조성으로 인한 지역 경제 성장 잠재력이 있습니다.

8.2. 활용 잠재력

* 다양한 업종 전환 가능성: 제2종근린생활시설로서 상업, 교육, 문화 등 폭넓은 용도로의 전환이 가능합니다.

* 토지 활용 방안 모색: 법면 상태를 개선하거나, 제시외 건물을 활용하는 등 창의적인 토지 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본건은 임차인 인수 보증금이 없어 보증금 관련 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가(2,350,982,000원)를 기준으로, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현황(법면, 제시외 건물, 임대관계 미상 등) 및 명도/수리 예상 비용, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

9.2. 참고 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 시세 파악, 경쟁 물건 분석, 그리고 명도 및 법면 정비 예상 비용 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. (구체적인 입찰가 산정은 추가적인 컨설팅이 필요합니다.)

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* 주변 환경 (혐오시설 관련):

현재 공개된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 직접적인 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 서산시는 생활폐기물 처리 시설을 친환경 체험 관광 시설로 전환하는 사업을 추진 중에 있으며, 해당 시설은 본건 소재지와 직접적인 인접성이 낮아 영향이 미미할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.