나이스옥션 법원경매 서산 2025타경550 [1] 충청남도 당진시 송악읍 전대리 556-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔감정 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재 ""전대2리마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위
는 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

남서측 인근으로 신평로(지방도622호선)가 통과하고 남서측 및 북측 인근에 시내버스정류장
이 소재함.

형태 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중이며 동측 일부는 현황 비포장 농로로
이용 중으로 목측됨.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 동측의 현황 비포장 농로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악10 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12
)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지'와 같이 지상에 타인 소유로 탐문되는 비닐하우스가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 동측 현황 비포장 농로는 인근 토지를 경유하여 접근 가능하며, 통행 제한 가능성 등 법
률관계는 별도 확인을 요함.

물건 비고

- 부정형의 토지로 전으로 이용중이며 일부는 비포장 농로로 이용중
- 지상 소재 타인 소유 추정 비닐하우스 매각에서 제외
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1.1. 사건 정보

사건번호: 서산지원 2025타경550 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청주농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 전대리 556-1

용도: 전 (밭)

매각대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 5065.00㎡ (약 1532평)

토지분할: 5065㎡

특이사항: 부정형의 토지, 일부는 비포장 농로로 이용중

1.4. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물분할: 0㎡

제시외건물: 지상 소재 타인 소유 추정 비닐하우스 매각에서 제외

1.5. 감정가 및 매각 정보

감정가: 74,962,000원

토지 감정가: 74,962,000원 (건물이 없어 토지 감정가와 동일)

주의사항: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

## 2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재 "전대2리마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 당진시 송악읍은 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 성장관리계획구역으로 관리되고 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축종에 따라 제한이 있을 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

남서측 인근으로 신평로(지방도 622호선)가 지나가고 있으며, 남서측 및 북측 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 도로 상태

지적도상 맹지이며, 동측의 현황 비포장 농로를 통해 접근 가능합니다. 해당 농로 이용 시 인근 토지를 경유하며, 통행 제한 가능성에 대한 법률관계는 별도 확인이 필요합니다.

## 3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소되는 권리

근저당권(청주농업협동조합, 630,000,000원) 및 임의경매개시결정(청주농업협동조합, 533,537,869원) 등 모든 권리가 매각으로 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 정종섭

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

## 4. 상권분석

본 물건은 전대리 소재 농경지로, 주변이 농경지와 단독주택으로 이루어져 있어 상업 시설 밀집 지역은 아닙니다. 송악읍 기지시리 일대에 근린공원 및 도시재생 사업이 추진되는 등 지역 개발 움직임이 있으나, 본 물건지와 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다. 농업 외 별도의 상업적 가치를 평가하기는 어렵습니다.

## 5. 생활정보

주변이 농경지와 주택지로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 마을이나 당진 시내의 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 송악읍 인근으로는 당진시에서 추진하는 도시재생 및 공원 조성 사업 등이 진행되고 있으나, 이는 해당 물건지의 직접적인 생활 편의와는 연관성이 낮습니다.

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 당진시는 농지 불법 성토 및 불법 전용에 대한 단속을 강화하고 있으며, 재활용 성토재 사용에 대한 관리도 엄격히 하고 있어 관련 규정을 숙지해야 합니다.

6.2. 맹지 및 통행로 문제

지적도상 맹지에 해당하며, 동측의 비포장 농로를 통해 접근이 가능합니다. 이 농로가 타인의 토지를 경유할 가능성이 있어 통행로 확보에 대한 법적 분쟁 소지가 존재합니다. 낙찰 후에도 해당 농로 사용에 대한 별도의 확인 및 협의가 필요합니다.

6.3. 타인 소유 시설물

토지 상에 타인 소유로 추정되는 비닐하우스가 소재하나, 이는 매각에서 제외되어 낙찰 후 인수 대상이 아닙니다. 다만, 해당 시설물 및 소유주와의 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

## 7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍 전대리의 부정형 농경지로, 현황 농로를 이용하는 맹지입니다. 농지 취득 자격 증명이 필수이며, 일부 농로 이용에 대한 법적 확인이 요구됩니다. 또한, 타인 소유 비닐하우스가 매각에서 제외되어 있는 점도 고려해야 합니다. 권리관계는 대부분 말소되어 인수되는 부담은 없습니다. 주변 개발 계획이 있으나, 본 물건지의 직접적인 가치 상승 요인으로 보기는 어렵습니다. 농업적 이용 또는 장기적인 개발 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

## 8. 투자 포인트

* 농지 관련 규제 확인 및 농지취득자격증명 취득 가능 여부 확인 필요.

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 가능성 검토.

* 장기적인 토지 개발 가능성 또는 농업적 가치에 주목.

## 9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 74,962,000원이며, 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다. 다만, 맹지 및 농지 관련 규제, 통행로 문제 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 실질적인 가치와 리스크를 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 이하에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.