나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50978 [1] 충청남도 서산시 죽성동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛감정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서산시 죽성동 소재 '서령초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및
아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물중 2층 201호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(건축물현황도면상 방2, 서재 1, 거실겸 주방, 화장실 등의 구조임)으로 이용중
임.

설비내역

보통수준의 위생설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 폭 약 6미터 내외의 도로를 통하여 동측 간선
도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한
구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서령초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(서령초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2025타경50978 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매입니다.

소재지는 충청남도 서산시 죽성동 76-11 2층201호이며, 다세대주택으로 사용 중입니다.

감정가는 108,000,000원입니다.

토지 면적은 72.88㎡ (약 22.05평)이며, 건물 면적은 54.10㎡ (약 16.37평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 정OO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 죽성동에 위치하며, 주변은 '서령초등학교' 북측 인근 지역입니다.

주위 환경은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 여건 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축 사육 제한 구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대 보호 구역, 절대 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 남측 폭 약 6미터 내외의 도로를 통해 동측 간선 도로와 연결됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 집합건물로서, 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

말소기준권리로는 2025년 2월 17일에 접수된 정문식 채권자의 강제경매개시결정(62,313,863원)이 확인됩니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 이지행:

보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018년 1월 11일, 대항력 있음.

금액이 명시되었으나 보증금 및 차임이 없는 상태로 대항력을 갖춘 임차인이 존재하므로, 인수 여부 및 향후 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 장대현:

보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2025년 3월 21일, 대항력 없음.

대항력이 없으므로 본 경매 절차를 통해 임대차 관계는 소멸될 것으로 보이며, 보증금은 배당을 통해 우선순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 죽성동 지역은 주거 시설과 함께 일부 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

최근 매매 정보를 살펴보면, 본건과 동일한 건물(삼성아트힐8동, 지번 76-11)의 전용면적 54.1㎡가 2026년 3월 5일에 73,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 감정가 108,000,000원 대비 현저히 낮은 금액이며, 최근 시세 반영이 중요함을 시사합니다.

이 외 인근 유사 면적의 다세대주택 매매가는 2025년 6월 78,000,000원, 2026년 4월 98,000,000원 등으로 파악됩니다.

본건은 공동주택 용도로 분류되어 있으며, 인근에 학교(서령초등학교)가 소재합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서령초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변으로 다세대주택, 아파트 등 주거 밀집 지역과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

차량으로의 접근성이 양호하고 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 및 차임이 없는 상태에서 대항력을 갖춘 임차인 이지행의 존재입니다.

이 임차인은 법적으로 해당 주택에 계속 거주할 권리가 있으나, 보증금 회수 절차가 없어 물건 인수 후에도 해당 임차인의 거주에 따른 공실 또는 명도 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

이로 인해 실질적인 명도 및 임대 수익 창출에 어려움이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 해당 임차인과의 구체적인 협상 또는 법적 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 죽성동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

건축물 사용 승인일은 2015년으로 비교적 신축에 해당합니다.

그러나 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮으며, 특히 동일 건물 내 동일 면적의 최근 거래가가 73,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

가장 중요한 점은 대항력이 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중이라는 사실로, 이는 명도에 따른 위험 부담을 크게 증가시키는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서산시 죽성동 내 주거지로서 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 본건과 동일한 건물 및 면적의 실거래 사례가 존재하여 시세 파악에 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 인수 부담이 직접적인 금전으로 발생하지는 않습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 건물(삼성아트힐8동, 지번 76-11)의 전용면적 54.1㎡ 매매가가 73,000,000원임을 감안할 때, 본 건의 감정가 108,000,000원은 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

특히, 대항력 있는 임차인(이지행)이 보증금 없이 거주하고 있다는 점은 명도 및 공실 리스크를 크게 증가시킵니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실질적인 인수 금액은 보증금 인수액(0원)을 제외한 입찰가에서 발생하며, 명도 관련 추가 비용 및 불확실성을 감안해야 합니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설 관련 조사:

Google 지도 및 위성 사진, 관련 지자체 자료 등을 종합적으로 검색한 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.