나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50747 [1] 충청남도 태안군 태안읍 도내리 709 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50747 [1] 충청남도 태안군 태안읍 도내리 709 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경50747 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 도내리 709 | 감정가: 42,611,800원 | 최저가: 14,616,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 태안군 태안읍 도내리 답 (일부 지분) 투자 분석

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

경매 사건번호: 서산지원 2025타경50747 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 도내리 709

용도: 답 (현황 휴경지 등)

감정가: 42,611,800원

토지면적 (총): 3,379.00㎡ (약 1,022.14평)

매각대상: 토지일부지분매각 (67580 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 가OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요 및 현황

본 건은 충청남도 태안군 태안읍 도내리 소재의 ‘답(논)’에 대한 지분 매각 물건입니다. 총 면적은 약 1천 평이 넘는 대규모 토지이지만, 매수하는 것은 전체 토지의 일부 지분입니다. 감정평가서에 따르면 토지는 부정형 및 사다리형의 평지이며, 현황은 농사를 짓지 않는 ‘휴경지’ 상태로 확인됩니다. 기호(2) 토지는 폭 3~4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 보통입니다.

2. 입지 조건 및 주위 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 농촌 지역 내 비교적 양호한 접근성

본 물건은 태안읍 도내리 소재 '도내리보건진료소' 남서측 인근에 위치한 농촌 지역입니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 환경입니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 농지로서의 입지는 양호하나, 주거 또는 상업용지 개발 관점에서는 기반 시설이 다소 부족한 농촌 지역임을 인지해야 합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건은 용도가 '답'이며 주위가 농경지 및 주택으로 구성된 농촌 지역이므로 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 정보 측면에서는 '도내리보건진료소'가 인근에 있어 기본적인 보건 의료 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

혐오시설 분석: 공개된 주변 정보나 검색 결과에서 특정한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지의 용도지역이 생산관리지역이며, 가축 사육 제한 구역(일부 제한)으로 지정되어 있어, 축사 건축 등에 제약이 있음을 사전에 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 법적 제한 사항

3.1. 권리 분석: 지분 매각의 특수성

본 건은 토지 전체가 아닌 '일부 지분' 매각입니다. 강제 경매로 진행되는 지분 물건은 보통 낙찰 후 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 현금화하거나 단독 소유로 전환해야 하는 추가적인 절차가 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

농지취득자격증명(농취증) 필수: 본 물건은 지목이 '답'인 농지이므로, 매수 희망자는 경매 입찰 전 해당 관청에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. '미제출 시 보증금 몰수'라는 매우 강력한 주의사항이 명시되어 있습니다.

공유자우선매수청구권: 기존 공유자가 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 단, 이 권리 행사는 1회로 제한됩니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 생산관리지역으로, 보전관리지역이나 농림지역보다는 개발의 여지가 있으나, 여전히 농업 생산을 위한 관리 지역입니다.

가축사육제한구역: 소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 등 다양한 가축에 대한 사육 제한 구역이 설정되어 있어, 축산 관련 사업을 계획하는 경우 제한 사항을 철저히 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 대응 방안

4.1. 잠재적 리스크: 지분 소유의 불확실성

가장 큰 리스크는 '지분' 매각이라는 점입니다. 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획에 대한 합의가 필수적이며, 합의가 이루어지지 않을 경우 법적인 절차(공유물 분할 소송)를 통해 해결해야 하는 시간적, 금전적 비용이 발생할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크: 농지 규제

농취증 미발급 시 보증금 몰수의 위험이 가장 현실적인 리스크입니다. 농업 경영 계획서 제출 및 농지로서의 활용 방안을 구체적으로 준비해야 합니다.

4.3. 잠재적 리스크: 우선매수권

낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰자 지위는 상실되며, 보증금은 반환되지만 해당 물건을 소유할 기회는 사라집니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견: 리스크를 감수한 저가 매입 전략

본 물건은 지분 매각임에도 불구하고 1,000평이 넘는 대규모 토지의 일부를 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회를 제공합니다. 생산관리지역이라는 용도와 도로 접근성(기호2)은 농지로서의 가치를 뒷받침합니다.

그러나 '농취증 필수', '공유자우선매수권', '지분 소유'라는 3대 리스크가 분명하므로, 초보 투자자보다는 지분 물건 해결 경험이 있거나, 농업 관련 계획이 구체적인 실투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

지분 투자 메리트: 지분 경매는 통상적으로 유찰을 거듭하여 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 많습니다. 1차 감정가 기준으로 이미 매력적인 가격에 진입하여 공유자에게 협상을 유리하게 이끌 수 있습니다.

용도지역의 활용성: 생산관리지역은 향후 개발 제한이 비교적 덜한 농지이므로, 장기적으로 전용허가 등을 통한 다용도 활용(일부 농어가 주택 등) 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

명확한 출구 전략 필요: 낙찰 전 공유물 분할 소송 또는 공유자 매수 유도 등의 출구 전략을 수립하고, 농취증 발급 계획을 완료하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서산지원 경매6계