나이스옥션 법원경매 서산 2025타경511 [1] 충청남도 당진시 신평면 부수리 367 목장용지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경511 [1] 충청남도 당진시 신평면 부수리 367 목장용지 경매

• 사건번호: 2025타경511
• 주소: 충청남도 당진시 신평면 부수리 367
• 감정가: 59,387,110원
• 최저가: 41,571,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 목장용지

서산지원 경매6계 2025타경511 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 부수리 367 | 감정가: 59,387,110원 | 최저가: 41,571,000원 | 용도: 목장용지

1. 물건 개요 및 특이 사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서산지원 2025타경511 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 부수리 367 외 (일괄매각)

용도: 목장용지 외 (농지 다수 포함)

감정가: 59,387,110원 (목록 일부 기준)

토지면적: 3,556.00㎡ (약 1,075.79평)

매각대상: 토지일부지분매각 (공유지분 매각)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 주요 특이사항

본건은 여러 필지를 일괄 매각하는 건으로서, **토지 일부 지분 매각**이라는 점이 가장 중요합니다. 또한 **농지취득자격증명(농취증)**이 필요하며(목록 3, 5, 6), **공유자우선매수신고** 및 **법정지상권** 문제가 복합적으로 얽혀있는 고난도의 물건입니다.

1.3. 면적 정보 (대표 목록 기준)

토지 면적: 3,556.00㎡ (약 1,075.79평)

건물 제시외면적: 195.00㎡ (매각 제외)

2. 입지 조건

2.1. 환경 및 접근성

본건은 당진시 신평면 행정복지센터 북동측 원거리, 삽교호 함상공원 북서측 근거리, 한정초등학교 남동측 인근의 농경지대에 위치합니다. 주변은 농경지 및 주택 등이 산재되어 있어, 전형적인 농촌 지역의 특성을 가집니다.

교통 상황은 남측 근거리에 국도 34호선, 동측 인근에 국도 38호선이 통과하여 차량 접근성은 양호한 편입니다. 특히 38번 국도는 신평내항연륙교 이슈와 맞물려 지가 상승을 이끌었던 메인 도로이며, 평택 당진항 내항 지역과도 가까워 미래 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 인근 버스정류장이 소재하나 운행주기를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 토지 현황 및 제한사항

형태는 남하향 완경사지대 자제지반 대체로 평탄한 토지들입니다. 기호(1-3, 5-7)이 **지적도상 맹지**이나, 기호(4) 동측의 폭 약 3-4미터 정도 도로를 통해 접근이 가능합니다. 용도지역은 기호에 따라 **계획관리지역**과 **농림지역(기호 5)**이 혼재되어 있으며, 전 필지 **가축사육제한구역**으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본건은 **토지 일부 지분 매각**입니다. 공유지분 매각은 매각 후 공유자 간의 협의 또는 분할 소송이 필요하므로, 일반 매각 물건 대비 시간과 비용이 추가될 수 있습니다. 또한, **공유자우선매수청구권 행사 1회로 제한**된다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

3.2. 법정지상권 및 건물 리스크

최대 리스크는 **법정지상권 성립 여부 불분명** 문제입니다.

1. 목록(2) 지상: 타인소유(안소영)의 농가주택 건물과 부합물, 종물 등이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 최저매각가격은 타인소유 건물 소재를 제한 감안한 가격입니다.

2. 목록(5) 지상: **제시외 건물(축사 195.00㎡)**이 매각에서 **제외**되며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부 또한 불분명합니다. 최저매각가격은 제시외 건물 소재를 제한 감안한 가격입니다.

3. 공부와의 차이: 목록(5)는 지목이 "전"이지만 현황은 축사건물 부지입니다.

법정지상권이 성립하는 경우, 토지 매수자는 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있을 뿐 건물을 철거할 수 없어 토지 이용에 제약이 발생합니다.

3.3. 농지 취득 자격 증명 (농취증)

목록(3), (5), (6)은 농지이므로 **농지취득자격증명** 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 특히 농지는 LH 사태 이후 규제가 강화되었으며, 농지 취득 자격 요건 및 현황상 농지 이용 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

본건 주변은 상권이 형성된 지역이라기보다는 농경지대입니다. 다만, 북서측 근거리에 **삽교호 함상공원**이 위치하고 있어 간접적인 관광 수요의 영향권에 있을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 인프라

신평면 행정복지센터가 원거리에 있고, 대중교통 이용이 불편한 점을 감안할 때 일상 생활 편의성은 높지 않습니다. 다만, **국도 34호선 및 38호선** 접근성이 좋아 자차 이용 시 당진시내 및 인근 지역 이동은 용이합니다. 인근에 **신평내항연륙교 매산IC 예정지**와 같은 개발 계획이 다수 존재하여, 향후 인프라 개선 및 접근성 향상 가능성은 높습니다.

4.3. 혐오 시설

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 현장에 인접한 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

- **농취증 리스크:** 목록(3, 5, 6) 농지 취득의 자격 요건을 갖추지 못할 경우 보증금 몰수 및 처분 의무 발생 가능성.

- **공유 지분 리스크:** 지분 매각 특성상 타 공유자와의 협의 및 분할이 원활하지 않을 경우, 장기간 자금이 묶일 수 있으며, 토지 전체 이용의 제한이 따릅니다.

- **법정지상권 리스크:** 타인 소유 건물(농가주택) 및 제시외 축사(매각 제외)에 대해 법정지상권이 성립될 경우 토지 가치 하락 및 이용 제한이 발생합니다.

5.2. 현황 리스크

- **맹지 및 접근성:** 일부 필지가 지적도상 맹지이며, 현황상 도로 접근성(약 3-4m 폭)이 제한적입니다.

- **이용 현황 상이:** 목록(5)의 지목은 '전'이나 현황은 축사 건물의 부지로, 취득 후 용도에 맞는 복구가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 **공유 지분, 농취증, 법정지상권**의 3대 난이도 요소가 결합된 **고위험-고수익**을 추구하는 컨설팅 대상입니다. 일반 투자자에게는 권하지 않으며, **공유물 분할 및 법정지상권 관련 법적 지식**이 풍부하고, **장기적인 투자 안목**을 가진 전문 투자자 또는 개발업자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 최저가 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 타인 소유 건물 및 제시외 축사의 현황, 도로 이용 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 국도 34호선 및 38호선 근접성, 삽교호 인근 위치를 통한 장기적 개발 수요 기대 가능.

용도 지역: 일부 필지가 **계획관리지역**에 속하여 향후 건축 행위(건폐율 40% 이하)의 여지가 상대적으로 넓습니다.

미래 가치: **신평내항연륙교, 송악물류단지** 등 주변 개발 호재에 대한 잠재적 수혜 지역에 위치하고 있습니다.

가격 메리트: 복잡한 권리 관계와 맹지 등의 제한 요소로 인해 최저 매각 가격이 낮게 형성될 경우, 리스크를 헤지할 수 있는 가격적 메리트가 존재합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계