나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50968 [1] 충청남도 당진시 면천면 성하리 55-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 면천면 성하리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 전·답 등의 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로서, 북측 근거리에 「면천초등학교」가 소재함.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 「전 및 답」으로 이용 중임. 기호2,3,4,5: 부정형의 토지로서, 「답」으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1,3,4,5: 지적도상 맹지이나, 본건 토지의 일부가 약 3미터 내외의 현황 「도로」로 이용 중인 것으로 추정되며, 정확한 것은 측량을 요함. 기호2: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한), 중점경관관리구역(2021-09-14). 기호3,4: 자연녹지지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한), 소하천구역(나무고개천), 소하천예정지(나무고개천), 중점경관관리구역(2021-09-14).

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 소유권자 미상의 제시외관정이 소재함.

공부와의 차이

기호1,2 토지의 의뢰목록상 지목은「전」이나, 기호1 토지의 일부 및 기호2 토지는 현황 「답」으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 관정 포함)
- 목록1 지목 전이나 일부 도로 및 답으로 이용중
- 목록2 지목 전이나 답으로 이용중
- 목록3~5 지목 답이나 일부 도로로 이용중
- 목록 1~ 5 전부 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경50968 (1)

소재지: 충청남도 당진시 면천면 성하리 55-2

용도: 답 (전, 도로 이용 중인 부분 포함)

감정가: 967,552,000원

토지 면적: 9950.00㎡ (약 3010 평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 천안배원예농업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 면천면 성하리에 소재하며, 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 북측 근거리에는 면천초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 차량 접근은 가능하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지는 부정형이며, 지적도상 맹지이거나 일부 현황 도로로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 정확한 도로 현황은 측량이 필요할 수 있습니다. 외부 지도 및 검색 사이트 확인 결과, 본 물건 인근은 전반적으로 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 지역으로, 특별한 혐오시설이나 문제 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 8월 26일 접수된 천안배원예농업협동조합의 근저당권(을3)입니다. 해당 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액은 1,012,409,790원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건 명세서상 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 단독주택 위주로 형성된 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 환경입니다. 대규모 상권이나 산업 단지와는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 토지 자체의 이용 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

1.4. 생활정보

인근 면천초등학교가 위치하여 통학이 가능하며, 주변이 전답으로 이루어져 있어 조용한 전원생활을 영위할 수 있는 환경입니다. 편의 시설 등은 당진 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건 목록 1~5 전부 농지이며, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전 준비가 반드시 필요합니다.

* 지목과 현황 이용의 차이: 목록1,2는 지목이 '전'이나 현황 '답'으로 이용 중이며, 목록3~5는 지목이 '답'이나 일부 '도로'로 이용 중입니다. 공부와의 차이로 인한 법적, 행정적 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 도로 접근성: 일부 필지는 지적도상 맹지이며, 현황 도로 이용 추정 부분은 정확한 측량이 필요합니다. 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 제시외 물건: 기호1 토지 지상에 소유권자 미상의 관정이 소재하며, 일괄매각 대상에 포함됩니다. 관정 이용 및 관리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 등 토지 이용에 제한이 따릅니다. 또한 일부 필지는 소하천구역 및 예정지에 해당하므로 관련 규정을 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 면천면 성하리에 위치한 대규모 농경지입니다. 경매 절차상 인수할 권리는 없으나, 농지 취득 자격 증명 필수, 지목과 현황 이용의 차이, 도로 접근성 문제, 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 농업 목적 또는 장기적인 개발 가능성을 염두에 둔다면 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업용 토지로서의 가치: 넓은 면적의 농경지는 안정적인 농업 경영을 위한 기반이 될 수 있습니다.

* 장기적 관점의 토지 가치 상승 기대: 향후 지역 개발 계획이나 도시 확장 등에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 전망이며 불확실성을 내포합니다.)

* 경매 물건으로서의 잠재적 가격 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 967,552,000원입니다. 이는 경매 진행 시 초기 참고 자료로 활용될 수 있는 가격이며, 실제 입찰가는 상기 언급된 잠재적 리스크, 시장 상황, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 본 감정가를 기준으로 하되, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.