나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4754 [1] 충청남도 서산시 대산읍 운산리 산63 임야 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4754 [1] 충청남도 서산시 대산읍 운산리 산63 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경4754 | 소재지: 충청남도 서산시 대산읍 운산리 산63 | 감정가: 43,898,720원 | 최저가: 10,540,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

본건은 충청남도 서산시 대산읍 운산리에 소재하는 임야(산63)에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

총면적 8,231.00㎡(약 2,489.9평) 중 토지 일부 지분(5/15)에 대한 매각 건으로, 감정가는 43,898,720원입니다.

토지 용도는 임야이며, 소유자와 채무자는 동일인(박OOOOOOOOOOOOOO)입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지 총 면적: 8,231.00㎡ (약 2,489.9평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (5/15 지분)

감정가: 43,898,720원

제시외 면적: 없음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 대산읍 운산리에 위치한 마을 주변 산림지대입니다.

주위는 농경지 및 자연림 위주로 형성되어 있으며, 남서측 약 3km 지점에 대산읍 행정복지센터가 소재하는 등 전형적인 농촌 임야 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역(2023-12-29), 준보전산지 및 가축사육제한구역(일부 제한)으로 지정되어 있어 개발 가능성이 제한적입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 자연림 상태의 임야로서, 인근에 상업 시설이나 생활 편의 시설은 미비합니다.

가장 가까운 행정 중심지인 대산읍 행정복지센터까지는 약 3km 거리이며, 해당 지역의 생활 편의시설을 이용해야 합니다.

혐오시설 검색 결과: 지적도상 맹지인 자연림 지역에 위치하고 있어 현재 보고서 상으로는 인근에 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통한 정밀한 주변 환경 확인이 필수입니다.

2.3. 인접 도로 및 교통

본건은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

따라서 차량 진출입이 불가능하거나 현저히 어려우며, 인접 도로 상태가 열악하여 교통 상황은 매우 불편한 수준입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

본 경매는 채권자(농OOOOOOOOOOO)의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 동일하여 권리관계는 단순합니다.

현재 임대차 관계는 미상(확인되지 않음)이나, 임야의 특성상 임대차 발생 가능성은 낮습니다.

3.2. 매각 대상 및 지분

본건은 토지 전체가 아닌 토지 일부 지분(5/15)만에 대한 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자들과의 협의, 분할, 사용수익 배분 등에 대한 해결 과정이 반드시 필요합니다.

3.3. 특이 및 주의사항

공유자우선매수신고: 본건은 공유자우선매수신고가 접수되어 있습니다. 이는 기존 공유자가 최고가 매수 신고 가격으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다.

공유자우선매수청구권 행사 1회 제한: 법원에서 공유자우선매수청구권 행사를 1회로 제한한다는 주의사항을 명시하고 있어, 입찰 당일 공유자의 우선매수 행사가 1회에 그칠 경우 이후 진행되는 기일에는 일반 매각 절차를 따르게 됩니다.

맹지: 본건 임야는 지적도상 맹지이므로, 개발 및 이용에 심각한 제약이 따릅니다.

4. 잠재적 리스크 분석

4.1. 맹지 리스크

맹지인 관계로, 건축 행위나 개발 행위에 필요한 도로 확보가 원칙적으로 불가능합니다. 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자들의 동의를 얻어 사도(私道)를 개설하거나, 지료를 내고 통행하는 등의 추가적인 비용과 복잡한 법적 절차가 필요합니다.

4.2. 지분 매각 리스크

지분 매각 물건의 특성상 낙찰자는 기존 공유자와의 관계 설정(공유물 분할 청구 소송, 지분 매각 협상 등)에 시간과 비용을 투자해야 하는 리스크가 있습니다. 협의가 원활하지 않을 경우 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

4.3. 규제 리스크

자연녹지지역 및 준보전산지 규제로 인해 건폐율 및 용적률이 낮으며, 가축사육제한구역 지정으로 인해 일부 축종에 대한 사육이 불가능하여 토지 이용 범위가 제한적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 맹지 상태의 자연림 임야이며, 총 면적 중 일부 지분(5/15)만을 매각하는 특수 물건입니다.

감정가가 낮게 형성되어 있으나, 맹지 및 지분이라는 이중 리스크를 안고 있어 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

특수 물건 전문가 또는 기존 공유자에게 유리: 맹지 지분이라는 특성 때문에 일반 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 특수 물건(지분, 맹지) 처리 경험이 풍부한 전문 투자자나, 기존 공유자 또는 인접 토지 소유자가 매입하여 토지 전체를 활용하고자 할 경우에 가장 적합합니다.

장기적인 관점의 자연림 확보: 자연녹지지역에 위치한 준보전산지로서, 도시 외곽의 장기적 가치 상승을 기대하거나 단순 자연림 보전 목적으로 접근해야 합니다.

공유자우선매수 제한: 공유자우선매수권이 1회로 제한되므로, 해당 기일에 공유자가 우선매수를 포기할 경우 이후 기일부터는 일반 입찰 기회가 생겨 경쟁이 줄어들 가능성이 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매6계