나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50082 [1] 충청남도 태안군 원북면 반계리 179-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 원북면 반계리 소재 ‘원북초등학교"" 남서측 및 남측 인근에 위치하
며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 학교, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(2,3) : 부정형의 평지로서, 현황""전 등""으로 이용중임.
기호(4) : 부정형의 평지로서 현황 ""건부지 등""으로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 평지로서 현황 ""건부지, 도로 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 지적상 맹지임
기호(3,4) : 본건 북동측으로 로폭 약 11m 내외의 포장도로가 소재함.
기호(5) : 본건 남측 북측으로 로폭 약 3m 내외의 비포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육
불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사
슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(3,4) :계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한
(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한
(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(5) :계획관리지역, 주거개발진흥지구(반계지구), 주거용지, 지구단위계획구역(반계
지구), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

""건물 감정평가 요항표"" 참조

공부와의 차이

기호(5)의 공부상 지목은 ""대""이나 현황 일부가""도로 등""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 평슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 구비되어있음.

부합물 및 종물

제시외 창고, 보일러실, 차양, 수목 등이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 및 수목포함- 단 목록5 지상 소재 평가 외 이동식 냉동창고 매각에서 제외)
- 목록1,5 을구 1번 근저당권의 채권은 존재하지 않는다는 근저당권자 원북농업협동조합의 2025.4.11자 채권계산서 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경50082 (1)

소재지: 충청남도 태안군 원북면 반계리 179-6

물건종별: 단독주택

감정평가액: 78,886,760원

토지면적: 566.00㎡ (약 171.26평)

건물면적: 98.78㎡ (약 29.92평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 지분 141.5㎡, 건물 지분 24.7㎡)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 태안군 원북면 반계리 소재 ‘원북초등학교’ 남서측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 학교, 농경지 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건 인근까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

인접 도로상태: 기호(2) 토지는 지적상 맹지임. 기호(3,4) 토지는 본건 북동측으로 폭 약 11m 내외의 포장도로가 소재함. 기호(5) 토지는 본건 남측 및 북측으로 폭 약 3m 내외의 비포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 (130m, 1500m, 300m 일부 제한)에 해당함. 일부 필지는 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고, 일부 필지는 주거개발진흥지구(반계지구), 지구단위계획구역(반계지구)으로 지정되어 있음.

지도 검색 (혐오시설): 주변 지역에 대규모 혐오시설(산업폐기물 처리장, 대규모 공장단지 등)은 확인되지 않음. 다만, 가축사육제한구역이 설정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에 제한이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 을구 1번 근저당권(원북농업협동조합, 2001-05-07 접수)이 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 채권이 존재하지 않는다는 채권계산서가 있어 실제 말소 여부 및 효력은 추가 확인이 필요함.

총 등기부채권액: 112,817,050원 (토지 등기부 기준, 말소된 권리 포함)

소유권 및 변동 내역: 최초 소유권 이전 후 협의분할 상속을 거쳐 현재 다수의 공유 지분 소유 형태로 파악됨.

근저당권: 을구 1번 원북농업협동조합 근저당권은 등기부상 말소되었으며, 채권이 존재하지 않는다는 내용이 확인됨.

가압류/강제경매 내역: 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되었으며, 이 중 김정래 명의의 강제경매(2025타경50082)가 본 경매의 근거가 된 것으로 보임.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

인수되는 권리/금액:

* 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 법정지상권이 명시되어 있어, 법정지상권 성립 여부 및 그에 따른 권리 관계를 면밀히 확인해야 함. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 임차인 조 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원임.

주의사항: 목록 1, 5의 을구 1번 근저당권의 채권은 존재하지 않는다는 근저당권자 원북농업협동조합의 2025.4.11자 채권계산서가 있음.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성: 본건은 주위로 근린생활시설, 아파트, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편임.

건축물 용도: 단독주택으로 이용 중에 있으며, 제시외 건물(창고, 보일러실 등)도 소재함.

비교 대상: 인근 '원북빌라'(연립주택, 1998년 건축)의 최근 매매 사례를 보면, 78.84㎡ 면적이 2025년 5월 4,900만원에, 89.64㎡ 면적이 2025년 8월 6,500만원에 거래된 바 있음. 본건 단독주택은 토지 지분 및 건물 지분 매각이며, 연립주택과는 물건의 성격이 다르므로 직접적인 시세 비교는 어려우나, 지역 내 부동산 시세 파악에 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 소재지 인근에 원북초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편임. 또한, 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

생활 편의성: 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권: 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 법정지상권이 명시되어 있어, 토지 사용에 대한 제약이나 분쟁의 소지가 매우 크며, 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 될 수 있음. 이는 입찰 전 반드시 명확한 법률적 검토가 필요함.

지분매각: 토지 및 건물 지분(약 25%)으로 매각되므로, 전체 소유권을 확보하지 못하고 일부 지분만 취득하게 됨. 이는 향후 건물 이용, 관리, 재건축 등에서 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 단독으로 결정하기 어렵다는 단점이 있음.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축산업 영위가 제한될 수 있음.

맹지 가능성: 일부 토지(기호2)는 지적상 맹지로, 도로 접근성이 확보되지 않아 활용에 제약이 있을 수 있음.

건물 지분 매각: 전체 건물 면적 98.78㎡ 중 24.7㎡(약 25%)만 매각 대상이므로, 건물 자체에 대한 단독 활용 및 관리가 불가능함.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 원북면에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 감정가는 78,886,760원임. 주위 환경 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 법정지상권 성립 가능성, 토지 및 건물 지분 매각, 일부 맹지 등 투자에 매우 신중해야 할 리스크 요인이 다수 존재함. 특히 법정지상권은 낙찰자가 인수하는 권리로, 토지 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 건물 지분 매각은 건물 이용을 더욱 어렵게 만듭니다.

총 등기부채권액은 112,817,050원이지만, 말소기준권리의 채권이 존재하지 않는다는 특이사항이 있어 권리관계의 복잡성을 더합니다.

감정평가액은 전체 부동산의 가치를 반영한 것으로 보이나, 매각 대상이 전체의 25% 수준인 지분임을 감안하면, 실제 투자 가치는 매우 낮게 평가될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

이러한 유형의 물건은 일반적인 투자자에게는 매우 높은 위험을 수반하므로 신중한 접근이 필요합니다.

단, 법정지상권 문제 및 지분 소유 관계가 명확히 해결될 수 있다는 전제 하에, 또는 매우 낮은 가격에 낙찰받아 명도 및 권리 관계 정리 후에 소유권 행사가 가능한 경우에 한하여 투자 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 가능성이나 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 리스크가 너무 커 일반적인 투자 포인트로 보기 어렵습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분(각 약 25%) 매각이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 법정지상권이 명시되어 있는 등 투자 리스크가 매우 높은 물건입니다.

전체 부동산의 감정평가액은 78,886,760원이지만, 매각 대상은 지분이므로 지분 가치는 약 19,721,690원 (78,886,760원 * 0.25) 수준으로 추정됩니다.

그러나 법정지상권 등의 중대한 권리 인수 부담과 지분 소유로 인한 활용 제약을 고려할 때, 이러한 추정 가치에 대해서도 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 대비 매우 낮은 비율인 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 약 10,000,000원에서 14,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금을 제외하고 산정되었으며, 법정지상권 등 특수 권리 관계에 대한 면밀한 사전 조사 및 법률 자문 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.