나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50365 [1] 충청남도 당진시 고대면 진관리 1241-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 고대면 진관리 소재 ""진관2리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야 및 중소규모의 공장등이 소재하는 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지 임야로 일부 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1),(6),(8),(9) 서측 및 남서측으로 본건 토지를 이용하여 개설한 약 폭 3m 내외의 비포장도로에 접함.
기호(2)~(5),(7) 지적도상 맹지이나 인접토지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(7),(8) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(73972)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(2),(4) : 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(73972)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(73972)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(6) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(73972)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(9) : 계획관리지역 , 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-08-19)(고대14 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(73972)<광업법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

공부상 임야이나 일부 '도로 등'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 공부상 임야 현황도 임야(목록 1,6,8,9 현황 임야 및 도로)
- 분묘는 보이지 않으나 봉분 없는 분묘 존재 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경50365 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 고대면 진관리 1241-11

* 용도: 임야

* 감정가: 694,644,000원

* 토지면적: 9120.00㎡ (약 2760평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 기타

* 경매구분: 공유물분할을위한경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공유물분할경매, 공동담보, 분묘기지권

* 주의사항: 일괄매각, 공부상 임야 현황도 임야(목록 1,6,8,9 현황 임야 및 도로), 분묘는 보이지 않으나 봉분 없는 분묘 존재 가능성 있음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 당진시 고대면 진관리 소재 "진관2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야 및 중소규모의 공장 등이 소재하는 마을주변 야산지대입니다.

* 교통상황:

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

기호(1),(6),(8),(9) 토지는 서측 및 남서측으로 본건 토지를 이용하여 개설한 약 폭 3m 내외의 비포장도로에 접합니다.

기호(2)~(5),(7) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 일부 계획관리지역, 보전관리지역에 해당하며, 성장관리계획구역(고대14 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한 또는 젖소, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한)으로 지정되어 있습니다.

또한, 광구(73972) 및 준보전산지로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

당진시 고대면은 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역이며, 지역 개발 계획의 일환으로 귀농·귀촌 청년들을 위한 주거단지 조성 사업 등이 추진된 바 있습니다.

인근 지역에는 석문국가산업단지, 아산(고대)산업단지 등이 소재하여 산업 시설이 발달해 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 최초 소유권 이전은 2012년 10월 9일 김미정 외 2명 명의로 매매(2억 5천만원)로 이루어졌습니다.

* 2019년 11월 22일 주식회사 솔로몬 경영개발원 명의로 1번 고윤권지분 전부 이전 등기가 경료되었으며, 이는 임의경매로 인한 매각 사유가 있습니다.

* 말소기준권리는 2025년 1월 20일 접수된 주식회사 솔로몬 경영개발원의 임의경매(접수번호: 2025타경50365)입니다.

* 본 경매는 공유물 분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다.

* 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 존재할 수 있으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(합계 0원). 따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 임야로서 주변 지역은 농경지(전, 답), 임야 및 중소규모 공장 등이 혼재된 야산지대입니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 광구, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한 사항이 다수 존재하여 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인근에 마을회관, 지방도, 버스정류장이 위치하여 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

본건 소재지 인근에는 진관2리 마을회관이 위치하고 있으며, 대규모 상업시설이나 편의시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경:

농경지와 임야가 주를 이루는 조용한 산간 지역으로, 전원생활이나 농업, 관련 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권:

공부상 임야이나, 현황 임야 및 도로로 이용 중인 부분이 있으며, 봉분 없는 분묘의 존재 가능성이 있어 분묘기지권 성립 여부에 따른 분묘 이장 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 해당 토지의 사용, 수익, 처분까지 제약할 수 있는 강력한 권리이며, 분묘가 육안으로 확인되지 않더라도 존재할 가능성이 있습니다. 경매 시 이러한 위험으로 인해 낙찰가가 낮아질 수 있으나, 해결 과정에서 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공유물 분할 관련:

공유물 분할 경매로 진행되므로, 공유자 간의 이해관계 조정 및 향후 분할 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 이용:

일부 필지는 지적도상 맹지이며, 일부는 토지를 이용해 개설된 도로로 이용 중이므로, 토지 이용 및 경계 관련하여 민원이 발생할 소지가 있습니다.

* 개발 제한:

준보전산지, 가축사육제한구역, 광구 등 관련 법규에 따른 개발 행위 제한 사항이 다수 존재하여 사업 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보:

공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 당진시 고대면에 위치한 임야로서, 공유물 분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

* 감정가는 6억 9천 4백여만원이며, 토지 면적은 9120㎡ (약 2760평)입니다.

* 주변 환경은 농경지, 임야, 소규모 공장이 혼재된 야산지대로, 계획관리지역 등에 해당하여 개발 가능성이 있습니다.

* 하지만 분묘기지권, 맹지 가능성, 개발 제한 사항 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 중대한 제약을 줄 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 공유물 분할 경매라는 특성상 공유자들과의 협의 및 법적 절차가 원만하게 진행되는지가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 당진시의 지역 발전 가능성과 연계한 토지 가치 상승 잠재력.

* 계획관리지역 등의 지정으로 향후 개발 계획 수립 시 활용도 증대 가능성.

* 잠재적 리스크 요인(분묘기지권, 공유물 분할 등)으로 인한 경매 최저가 대비 저가 낙찰 기대.

* 대규모 토지로서 향후 전원 개발, 농업 시설, 소규모 공장 부지 등으로의 활용 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 694,644,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되어, 해당 금액을 제외하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다수의 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 분묘기지권 성립 여부 및 범위 확인, 공유자들과의 협의 가능성 타진, 인근 유사 토지 시세 조사 등 심도 있는 추가 분석이 반드시 필요합니다.

* 따라서 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.