나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51217 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 '동진아파트' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물내
제1층 제101호로서
외벽 : 외단열마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 다세대주택 건부지롤 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호(2) : 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(1),(3) 토지는 지목 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.7.15.등기) 있음 (임대차보증금 110,000,000원, 전입일 2020.7.10., 확정일자 2020.6.22.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 물건은 대전지방법원 서산지원에서 진행하는 2025타경51217 (1) 부동산강제경매 사건에 해당합니다.

소재지는 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 1층101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세정보

감정가는 120,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.3. 토지 정보

토지 면적은 86.00㎡ (약 25.9평)이며, 토지 지분 또한 86㎡입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 건물 정보

건물 면적은 68.27㎡ (약 20.6평)이며, 건물 지분 또한 68.27㎡입니다.

건물 제시외 면적은 없습니다.

1.5. 건축물 정보 요약

본 건물의 동은 현대빌리지 A동이며, 4층 건물 내 1층 101호에 해당합니다.

구조는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕이며, 외벽은 외단열 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.

사용승인일은 2017년 04월 10일입니다.

건축물대장상 연면적은 651.52㎡, 건폐율은 31.07%, 용적률은 94.7%입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

기호(2) 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.7. 공부와의 차이

토지(기호 1, 3)의 지목은 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 소재 '동진아파트' 서측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 소재하여 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 갑구에는 소유권이전 관련 내용이 있으며, 갑구 4번 순위로 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(113,224,571원)이 말소기준권리입니다.

을구 1번 순위에는 최정묵의 주택임차권(110,000,000원) 등기가 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 최정묵(최 )은 보증금 110,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

2020년 07월 10일 전입하였고, 2020년 06월 22일 확정일자를 받았습니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 2024년 07월 15일에 배당신고를 하였습니다.

주택임차권 등기일은 2024년 07월 15일입니다.

3.3. 권리분석 요약

본건의 주요 권리사항은 대항력 있는 선순위 임차권(을구 1번)의 존재입니다.

임대차보증금 110,000,000원이며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 인수해야 할 임차보증금이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 송악읍 반촌리는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 근린생활시설 및 다세대주택, 아파트 단지가 분포하여 마트, 병원, 식당 등의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치할 가능성이 높으며, 종합병원보다는 지역 의원급 의료시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최정묵의 보증금 110,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 사용 중이며, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

경매 물건 특성상 권리관계가 복잡하거나 하자 발생 가능성이 있습니다. 또한, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 존재하여 임차보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 감정가는 120,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금(최대 110,000,000원)을 고려할 때, 총 투자 비용이 상당할 수 있습니다. 보증금 인수 여부 및 금액을 면밀히 파악하고, 명도 가능성을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

현대빌리지 A동이라는 특정 건물의 1층이라는 점은 안정적인 주거 공간으로서의 장점을 가질 수 있습니다.

최근 매매 사례를 통해 주변 시세를 파악하고, 임차인 문제를 해결했을 경우의 미래 가치를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례(75.65㎡ 기준 약 80,000,000원 ~ 83,000,000원) 및 본건의 면적(68.27㎡)을 고려했을 때, 해당 물건의 시장가치는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인에게 최대 110,000,000원의 보증금을 인수해야 할 위험이 있으므로, 이를 제외한 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

시장가치(보수적으로 75,000,000원)에서 인수 예상 보증금(110,000,000원)을 제외하면 실질적인 인수 가격이 마이너스가 되므로, 본 건은 임차보증금 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 투기적 관점에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 50,000,000원으로 제안하며, 이는 철저한 권리 분석과 명도 가능성 확인 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.