나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51101 [1] 충청남도 서산시 석림동 602-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동에 소재하는 ""서산의료원"" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 다세대주택 및 상업시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 3,4,5,6,8 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 5필 일단의 ""상업용 건부지
(상호 : 에쓰 오일 오성주유소)""로 이용중임.
기호 1,2,7,10 : 부정형 평지의 토지로서 현황은 주유소 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 3,4,5,6,8 : 본건 북동측으로 폭 약 30m 포장도로에 접함.
기호 1 : 본건 북동측으로 폭 약 30m 포장도로에 접함.
기호 2 : 본건 북동측으로 폭 약 30m 및 남동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함.
기호 7,10 : 본건 남동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1
도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2
도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 3
도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 4
도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 5
도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 6
도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 7
도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 8
도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 10
도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1) 구조, 규모 및 이용상태

""토지건물 감정평가명세표"", ""사진용지"" 및 ""지적및건물개황도"" 참조바람.

2) 평가물건에 미치는 영향

제시외 건물은 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 평가물건에 미치는 영향이 있을
것으로 판단되므로 경매 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호 9 사무소 및 숙소 : 철근콘크리트조 스라브지붕 지상2층건물(사용승인일 1997.10.28.)로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 시멘트몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

-기호 9 캐노피 : 철근콘크리트조 스라브지붕 지상1층건물(사용승인일 1997.10.28.)

-기호 9 부속건물 : 경량철골조 강화유리지붕 지상1층건물(사용승인일 1997.10.28.)로서,

벽체 : 강화유리 등 마감
바닥 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감

이용상태

1층 : 사무소, 캐노피로 이용중임.
2층 : 숙소로 이용중임.
부속건물 1층 : 자동세차장으로 이용중임.

설비내역

1층 사무소 및 숙소부분에 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물로서 사무실 1개동이 소재함. (‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

--

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 및 물건 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서산지원에서 진행하는 2025타경51101 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 서산시 석림동 602-7이며, 용도는 근린시설입니다.

감정가는 5,899,694,360원입니다.

토지 면적은 2490.00㎡ (약 753.38평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 715.68㎡ (약 216.50평)이고, 제시외 건물 면적은 7.20㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중소기업은행(중OOOOO)입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 건물과 물건이 포함되어 매각된다는 점입니다.

건축물대장상으로는 해당 건물의 주된 용도가 위험물저장 및 처리시설(주유소, 세차장)이며, 철근콘크리트 구조의 지상 2층 건물입니다. 사용승인일은 1997년 10월 28일입니다.

1.1. 입지조건

이 물건은 충청남도 서산시 석림동에 소재하며, "서산의료원" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트, 다세대주택 및 상업시설 등이 혼재하는 상업지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 역시 양호한 편입니다.

토지는 부정형의 평지로, 현황은 5필 일단의 "상업용 건부지(상호: 에쓰 오일 오성주유소)" 및 주유소 부속토지로 이용 중입니다.

토지 인접 도로 상태는 북동측 폭 약 30m의 포장도로에 접하며, 일부 필지는 남동측 폭 약 6m의 도로에도 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로2류(폭 8m~10m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 중소기업은행입니다.

말소기준권리는 2020년 7월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을24)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부상 총 채권액은 4,548,332,909원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났으며(합계 0원), 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택, 상업시설이 혼재된 상업지대입니다.

현황 용도는 "에쓰 오일 오성주유소" 및 관련 부속 토지로 이용되고 있으며, 건물 내에는 사무소, 숙소, 주유소, 자동세차장 등이 포함되어 있습니다.

이는 주유소 및 관련 서비스업 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

주변에는 서산의료원이 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

추가적인 주변 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 상업지대에 위치하므로 일반적인 편의시설 및 주거시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

서산시 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 운영되고 있으나, 이는 혐오 시설로 분류되지 않으며 오히려 관광 및 체험 시설로 개발되어 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물(7.20㎡) 및 부합물, 종물(사무실 1개동)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이들 물건의 현황 및 평가물건에 미치는 영향은 경매 진행 시 참고해야 합니다.

* 등기부상 총 채권액이 약 45억 4천만원으로 상당한 규모입니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 해당하나, 이는 주유소 및 상업 시설 운영에 직접적인 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다.

* 산업 폐기물 관련 시설 공사 과정에서의 논란이 있었던 점을 고려할 때, 주변 환경 관리에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시의 상업지구 내에 위치한 주유소 및 관련 부대시설로, 토지 면적 2490.00㎡, 건물 면적 715.68㎡에 해당하는 근린시설입니다.

서산의료원 인근에 위치하며 차량 접근성이 좋고, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 영업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

현재 '에쓰 오일 오성주유소'로 운영 중이며, 자동세차장, 사무소, 숙소 등의 부대시설도 갖추고 있습니다.

등기부상 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

제시외 건물 및 부합물, 종물이 포함되어 있어 이에 대한 정확한 파악 및 관리가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 수익 창출이 가능한 현 주유소 사업의 지속 운영 또는 신규 사업 전환 잠재력 보유.

* 대로변에 인접한 우수한 접근성 및 가시성.

* 상업지구 내 위치하여 추가 개발 또는 용도 변경 가능성.

* 토지, 건물 일괄 매각으로 취득 편의성 높음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 5,899,694,360원을 기준으로 시장 상황, 본건의 현황, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 수익률 분석이 필요합니다.

본 보고서에서는 예상 입찰가를 직접적으로 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.