나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51154 [1] 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 280 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역으로서, 북동측 근거리에 「산업단지(아산국가산업단지 충남부곡지구)」가 소재함.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 토지로서, 「답 및 일부 현황 도로」 등으로 이용 중임.
기호2: 부정형의 토지로서, 「답」으로 이용 중임.
기호3: 부정형의 토지로서, 「답 및 일부 현황 도로」 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1,3: 남측으로 약 3미터 내외의 도로와 접함.
기호2: 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-10)(송악02 산업형),
성장관리계획구역(2024-08-19)(송악02 산업형),
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1~3 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)
- 목록1,3 일부 현황 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51154 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 부곡리 280

용도: 답 (논)

감정가: 576,764,000원

토지면적: 2856.00㎡ (약 864평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 부곡리에 위치하며, 주변은 농경지 및 단독주택이 형성된 지역입니다. 북동측 근거리에는 아산국가산업단지 충남부곡지구가 소재하고 있어 산업 활동과 주거지가 혼재된 환경입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 기호 1번과 3번은 남측으로 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있으나, 기호 2번 토지는 맹지입니다. 이로 인해 기호 2번 토지의 접근성 및 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(기호 1, 2, 3)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)에 속합니다. 또한, 일부 지역은 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (당진축산업협동조합, 2020-03-23)이 말소기준권리입니다.

3.2. 경매 신청 채권자

당진축산업협동조합에서 근저당권을 실행하여 임의경매를 신청하였습니다 (갑3).

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 420,000,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상이며, 이는 향후 명도 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 당진시 송악읍 부곡리 인근은 아산국가산업단지 충남부곡지구와 가까워 산업단지 배후 지역으로서의 특징을 가집니다. 이는 관련 산업 종사자들을 위한 주거, 상업, 물류 시설 수요와 연계될 수 있습니다. 특히, 당진 아산국가산업단지 부곡지구는 '미래형 스마트산단'으로 재편 중이며, 이는 지역 경제 활성화와 함께 관련 부동산 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, '베이밸리' 사업을 통해 아산만 일대가 글로벌 경제 거점으로 육성될 계획이 있어 장기적인 발전 가능성을 내포합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 여가시설

인근 송악읍에는 서해관광랜드가 위치하여 물놀이장, 눈썰매장 등 사계절 레저 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 아산국가산업단지 내 또는 인근에 고대지구 근린공원이 있어 산업단지의 독특한 뷰와 함께 바다를 조망하며 휴식을 취할 수 있는 장소도 있습니다.

5.2. 환경 및 기타

송악 하수처리시설 증설 사업과 관련하여 지역 주민들과 지자체 간의 갈등이 있었던 점은 환경 관련 이슈로 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지(답)이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지(기호 2): 토지 기호 2번은 맹지로, 건축 또는 개발 시 인접 토지와의 협의가 필요합니다.

* 현황 도로 (일부): 토지 기호 1번과 3번은 일부 현황 도로로 이용되고 있어, 이에 대한 점유 및 이용 현황 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황이 미상인 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산국가산업단지 인근에 위치한 농지로서, 산업단지 개발 계획과 연계한 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 계획관리지역이라는 점은 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 가능성을 열어둡니다. 다만, 맹지, 농지취득자격증명 필수 제출, 현황 도로 이용 등은 권리 취득 및 활용에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후지로서의 개발 잠재력: 인근 산업단지 개발 및 확장에 따른 지원 시설, 물류, 주거 시설 등으로의 활용 가능성.

* 계획관리지역: 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 용도 변경 가능성이 있습니다.

* 근거리 산업단지 재편 사업: 부곡지구의 '미래형 스마트산단' 전환 사업은 지역 경제 활성화 및 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 576,764,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크, 맹지 여부, 농지법 규제, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 맹지 활용 방안에 대한 철저한 사전 조사가 입찰가 결정에 중요합니다. 정확한 예상 입찰가는 상세한 권리 분석, 현장 조사, 시장 조사 등을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.