나이스옥션 법원경매 서산 2025타경509 [1] 충청남도 서산시 부석면 칠전리 629 답 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경509 [1] 충청남도 서산시 부석면 칠전리 629 답 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2025타경509 | 소재지: 충청남도 서산시 부석면 칠전리 629 | 감정가: 24,775,000원 | 최저가: 8,498,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특장점

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경509 (1)

소재지: 충청남도 서산시 부석면 칠전리 629

용도: 답 (논)

감정가: 24,775,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자/채권자: 한OO / 한OO / 이OO (채무자와 소유자가 동일한 강제경매 물건입니다.)

매각대상: 토지일부지분매각 (공유물 전체가 아닌, 소유자 지분 중 일부를 매각하는 형태입니다.)

1.2. 면적 정보 및 지분 현황

토지면적: 20,459.60㎡ (약 6,189.60평)

건물면적: 0.00㎡ (본 물건은 토지만 매각 대상입니다.)

토지 지분율: 99024.46399999999 (상당히 복잡한 지분율로, 정확한 전체 토지 대비 비율 확인이 필요하나, 지분 매각임은 명확합니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 서산시 부석면 칠전리 소재 '마룡저수지' 북서측 원거리에 위치한 농지입니다. 주위는 경지정리가 잘된 전형적인 '답' 지대로서 영농 환경이 매우 안정적입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 형태는 대체로 세장형의 평지입니다. 현황 '답'으로 활발히 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 비포장 도로에 접하고 있어 농기계 접근성이 확보됩니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본건은 농업진흥구역 내의 '답' 지대로서, 농업 생산성을 주목적으로 하는 지역입니다. 따라서 인근에 상업 시설이나 생활 편의시설은 미약하며, 노선버스 정류장 또한 원거리에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 농림지역 특성상 주변 환경은 영농에 집중된 형태를 보입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

본 물건은 소유자와 채무자가 동일한 한OO이며, 채권자 이OO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되므로 등기부상 권리관계는 비교적 깔끔할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 중요한 권리적 특이사항은 '토지일부지분매각'이라는 점입니다. 공유자로 인해 발생할 수 있는 문제가 주요 리스크입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 '답'(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 반드시 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로, 낙찰 전 취득 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

공유자우선매수청구권 행사: 매각 대상이 토지 '지분'이므로, 다른 공유자에게는 '공유자우선매수청구권'이 부여됩니다. 다만, 본 사건에서는 **1회로 행사가 제한**된다는 특이사항이 있습니다. 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능합니다.

토지이용제한: 토지이용계획상 농림지역 및 **농업진흥구역**으로 지정되어 있어, 농업 외 목적으로의 개발이나 건축행위는 엄격히 제한됩니다. 또한, **가축사육제한구역**으로 일부 가축(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리)의 사육이 불가능합니다.

지분물건 리스크: 공유 지분 매각은 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 '공유물분할청구소송'을 통해 지분을 정리해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 발생합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시의 대형 농지(약 6,190평)에 대한 '지분' 매각 물건으로, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 권리 분석상 등기부 문제는 크지 않으나, '농취증'과 '지분 매각'이라는 두 가지 중대한 허들을 넘어야 합니다. 농업에 종사하거나 농지 취득이 용이한 투자자, 또는 지분 물건 해결 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

영농 목적 투자: 농업진흥구역 내 대규모 '답'으로서, 영농을 목적으로 하는 실수요자에게는 안정적인 농지 확보 기회가 될 수 있습니다.

저가 지분 투자 기회: 지분 물건 특성상 유찰 가능성이 높아 최저가가 감정가 대비 크게 하락할 수 있습니다. 저가에 지분을 취득한 후, 다른 공유자와 협의를 통해 매입/매도를 진행하여 차익을 실현하는 '지분 투자' 전략에 유리할 수 있습니다.

토지 대형 면적: 토지면적이 20,459.60㎡(약 6,190평)에 달하므로, 지분이라 하더라도 잠재적인 가치는 상당합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계