나이스옥션 법원경매 서산 2025타경179 [1] 충청남도 태안군 원북면 반계리 1019-2 제1동 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 원북면 반계리 소재 ""일호저수지"" 북측 인근에 위치하며 주변은 중소규모
공장, 단독주택, 자연림, 농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 등이 소재하는바, 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 인근 토지대비 완경사지이나 자체 지면 평탄화 사다리형의 토지로서 현황 '동.식물관련시설 건부지'임.

인접 도로상태

기호(2): 서측의 노폭 약7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2): 보전관리지역 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물 개황도""와 같이 제시외건물㉠~㉢이 소재하며, 그밖에 제시외수목 ㉣이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철골철근콘크리트구조 일반철골구조(평슬라브)지붕 현황 지상2층 건물로서,
(사용승인일:2015.07.17)

외 벽: 판넬 잇기 등 마감.
내 벽: 판넬 잇기 및 일부 타일 붙임 등 마감.
바 닥: 칼라 하드너 및 타일 깔기 등 마감.
창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

기호(1): 1,2층 현황 동.식물관련시설 상태임.

설비내역

기호(1): 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강시설비(현황 미작동상태임) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물 개황도""와 같이 제시외건물 ㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기계기구의 현상 : 배지 생산에 필요한 설비로서 혼합기, 입봉기, 살균기 등이 설치되어 있으나 현황 방
치된 상태이며, 기계기구(9)인 수변전설비는 타인 소유토지 반계리 1018번지지상에 소재하며, 용량은
400kw로 조사되었는바 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 기계기구(1~8, 10, 11) 포함, 소재불명인 기계기구9(수변전설비, 현황 반계리 1018번지 지상에 소재)는 매각 제외(감정평가서 참조).
- 기계기구10 배지생산공장은 본건 목록1임.
- 제시외 건물㉠㉡㉢(1-12계단실,승강기실, 1-13창고, 1-14차양) 및 수목㉣(2-1) 매각 포함.
- 목록1 지1층은 현황 지상1층, 1층은 현황 지상2층임.
- 목록2 지목 전이나 현황 동.식물관련시설건부지임.
- 목록2 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경179 (1)

소재지: 충청남도 태안군 원북면 반계리 1019-2 제1동

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,664,958,800원

토지면적: 2312.00㎡ (약 700평)

건물면적: 2125.02㎡ (약 643평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영동새마을금고 (등기부 요약 확인)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요. 일부 기계기구 포함 및 제외.

1.2. 입지조건

* 위치: 본 건은 충청남도 태안군 원북면 반계리에 소재하며, '일호저수지' 북측 인근에 위치함.

* 주위환경: 중소규모 공장, 단독주택, 자연림, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됨.

* 토지 형태 및 이용: 기호(2) 토지는 인근 토지 대비 완경사지이나 자체 지면은 평탄화된 사다리형 토지이며, 현재 '동.식물관련시설 건부지'로 이용 중임.

* 도로: 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 보전관리지역이며, 다양한 종류의 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있음 (소/말 사육 불가, 돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가, 젖소/양/사슴 사육 불가).

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 21일 접수된 영동새마을금고의 근저당권 (을7)임.

* 등기부 요약 (토지):

* 소유권 변동 이력이 다수 존재하며, 현재 소유자는 농업회사법인주식회사케이비임 (2022-04-21 소유권이전, 임의경매로 인한 매각).

* 근저당권: 영동새마을금고 (채권액 396,000,000원) - 말소기준권리.

* 가압류: 신현옥 (채권액 33,670,000원) - 말소 예정.

* 압류: 태안군 (금액 미상) - 말소 예정.

* 임의경매: 영동새마을금고 (채권액 340,773,776원) - 본건 경매 개시 결정.

* 등기부 요약 (건물):

* 토지와 마찬가지로 소유권 변동 이력이 있으며, 현재 소유자는 농업회사법인주식회사케이비임.

* 말소기준권리 및 기타 권리사항은 토지와 동일하게 관리되고 있으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, '지상권개요'에 대한 별도 언급이 있으나, 상세 내용은 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도 인수되는 임차인은 없는 것으로 보임. (단, 임대관계는 미상임)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 상업 지역이나 주거 지역과는 거리가 있으며, 농경지, 자연림, 중소규모 공장이 혼재된 농촌 지역에 위치함.

* 주요 용도는 동물 및 식물 관련 시설이며, 인근에 유사 시설이 있을 가능성이 있음.

* 주변의 '일호저수지'는 경관 요소로 작용할 수 있으나, 직접적인 상업 활동 지원과는 거리가 있음.

* 대규모 배후 수요를 기대하기보다는 특정 목적(예: 축산, 농산물 가공 등)을 위한 시설로서의 가치가 높을 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 건은 농촌 지역에 위치하여 대규모 상업 시설이나 문화 시설 접근성은 낮을 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 교육/의료: 인근 지역에 기본적인 생활 편의 시설 및 관공서(태안군 소속)는 존재할 수 있으나, 상세 정보는 추가 확인이 필요함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지리 정보만으로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)의 존재를 확인하기 어려움. 주변 가축 사육 제한 구역 설정은 해당 지역의 환경 관리 및 규제 상황을 시사함.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록 2 (지목 전이나 현황 동.식물관련시설 건부지)에 대해 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수 위험이 있음.

* 제시외 기계기구 관련: 소재 불명인 수변전설비(기계기구9)는 매각 제외되며, 이는 감정평가서 참조가 필요함. 포함되는 기계기구(1~8, 10, 11)와 배지 생산 공장(기계기구10)은 현황 방치 상태로, 운영을 위한 별도 비용 및 점검이 필요할 수 있음.

* 건물 이용 현황: 목록 1의 지1층은 현황 지상 1층, 1층은 현황 지상 2층으로 사용 중임. 이는 공부와의 현황상 차이로 볼 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 불분명하여, 인수되는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있음. (단, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 표기됨.)

* 수변전설비 관련: 기계기구9(수변전설비)가 타인 소유 토지(반계리 1018번지) 지상에 소재하므로, 해당 설비의 법적 소유권 및 이용 관련 분쟁 가능성을 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 원북면의 농업 및 산업 복합 지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설입니다. 토지 면적은 2312㎡(약 700평)이며, 건물 면적은 2125.02㎡(약 643평)으로 상당한 규모를 갖추고 있습니다. 감정가는 16억 6천만 원대입니다.

주요 용도는 동물 및 식물 관련 시설로, 기존에 배지 생산 공장 및 관련 설비가 설치되어 있었으나 현재는 방치된 상태입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 일부 기계기구의 포함 및 제외, 그리고 타인 소유 토지에 위치한 수변전설비 등은 명확한 확인과 추가 조사가 필요한 부분입니다.

주변 환경은 농경지와 공장, 자연림이 혼재되어 있어 대규모 상권이나 편의 시설 접근성은 낮지만, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 가축 사육 제한 구역으로 지정된 점은 해당 지역의 환경 규제를 반영합니다.

권리 관계는 영동새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

전반적으로 사업 시설로서의 잠재력은 있으나, 운영 재개를 위한 상당한 투자와 행정 절차(농지취득자격증명 등) 이행이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적: 상당한 규모의 시설 운영을 위한 충분한 공간을 제공합니다.

* 용도 적합성: 동물 및 식물 관련 시설로서, 관련 업종의 사업장으로 활용 시 용도상 이점이 있습니다.

* 지역 잠재력: 태안 지역의 농업 및 산업 기반 시설로서의 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,664,958,800원입니다. 예상 입찰가는 감정가 수준을 기준으로 하되, 농지취득자격증명 관련 리스크, 수변전설비의 타인 토지 소재 문제, 기계기구의 현황 및 운영 가능성, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 초기 입찰 시에는 감정가의 80~90% 수준(약 1,330,000,000원 ~ 1,500,000,000원 범위)에서 접근을 고려해 볼 수 있으나, 물건의 명확한 상태 확인 및 추가적인 현장 조사, 법률 검토 이후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.