나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51120 [1] 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 26층2618호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 읍내동 소재 ""서산중앙호수공원"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건 내 제26층 제2618호로서
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대 미상임.
-본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

물건 비고

- 임차인이 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우 배당 받지 못한 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51120 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 26층2618호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5800만 원

토지면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.5227㎡ (약 1.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물 지분: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축 정보:

건축년도: 2019년

총 층수: 26층 (본건 26층)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 07월 26일 (건축물대장상)

2. 입지조건

주위환경:

충청남도 서산시 읍내동 소재 "서산중앙호수공원" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

건물 구조 및 상태:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제26층 제2618호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 새시 창호 등으로 되어 있습니다.

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지 정보:

형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측 및 동측으로 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 09월 01일 접수된 메리츠캐피탈주식회사의 가압류(채권액 84,856,806원)입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박병진 (마스킹: 박 )

보증금: 1억 2000만 원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-30

확정일자: 2023-08-10

배당신고일자: 2025-03-14

대항력: 있음

주의사항:

임차인이 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우, 배당 받지 못한 잔액을 매수인이 인수합니다.

특이사항:

대항력있는임차인, 공동담보 물건입니다. (단, 공동담보에 대한 상세 정보는 추가 확인 필요)

4. 상권분석

주변 환경 및 개발 가능성:

서산중앙호수공원 인근으로 쾌적한 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 준주거지역에 해당하여 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

최근 거래 사례:

최근 2026년 3월~4월 거래된 코오롱레이크뷰 오피스텔의 실거래가는 면적 24.3㎡ ~ 25.41㎡ 기준으로 5,500만 원 ~ 6,900만 원 수준입니다.

감정가와 시세 비교:

본건의 감정가는 1억 5800만 원이나, 최근 거래된 유사 면적(약 25㎡)의 오피스텔 시세가 5,500만 원 ~ 6,900만 원 수준임을 감안할 때, 면적 차이를 고려하더라도 감정가와 실거래가 간의 괴리가 상당합니다. 이는 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

편의시설:

본건이 위치한 지역은 근린생활시설이 분포하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교통:

차량 접근이 편리하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

주변 환경:

서산중앙호수공원이 인접해 있어 산책, 여가 활동 등 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 1억 2000만 원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 괴리:

감정가가 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 실제 낙찰가 결정 시 감정가 이하로 낙찰될 가능성이 있으며, 감정가 기준으로 입찰할 경우 손실 위험이 있습니다.

내부 확인 제한:

경매 물건의 특성상 내부 확인이 제한적이며, 탐문 조사 및 평가 자료를 참고하였으므로 실제 이용 상태, 관리 상태 등과 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 이용은 제한됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 읍내동에 위치한 코오롱레이크뷰 오피스텔 경매 물건입니다. 서산중앙호수공원 인근의 쾌적한 입지에 자리하고 있으며, 상업지역에 속해 있어 상업 활동 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 2019년에 준공된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있다는 점, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이가 있다는 점은 투자를 결정하기 전에 반드시 심층적으로 분석해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

입지 장점:

서산중앙호수공원과 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 일반상업지역에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

건물 상태:

2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치:

향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 임대 수익 증대 또는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 부동산의 순수 시장 가치와 경매 투자 관점을 고려하여 산정되었습니다.

계산 근거:

최근 실거래가(약 25㎡ 기준 5,500만 원 ~ 6,900만 원)를 바탕으로 본건의 면적(34.22㎡)을 고려할 때, 순수 시장 가치는 약 7,350만 원 ~ 9,250만 원 수준으로 추정됩니다. (이는 ㎡당 가격을 환산하여 산출한 보수적인 추정치입니다.)

추정 입찰가 범위:

상기 추정 시장 가치와 더불어 감정가(1억 5800만 원)와의 괴리, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 위험 요인을 감안하여, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 7,000만 원 ~ 8,500만 원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 결정 시 고려사항:

이 예상 입찰가는 잠재적 임차인 보증금 인수액(1억 2000만 원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 소통을 통해 보증금 배당 여부를 명확히 확인하고, 예상 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 산출하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가와 실거래가 간의 큰 차이점 또한 면밀히 분석하여 본인만의 투자 기준에 부합하는지 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.