나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51094 [1] 충청남도 서산시 부석면 강수리 889-37 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 부석면 강수리 소재 ""강수지"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

장방형의 평지로서 현황 '토지임야(전)' 로 이용중임.

인접 도로상태

공부상 맹지이며, 인접필지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환)[부석면 사실조회회신]
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한
- 현황 '토지임야(전)'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서산지원 2025타경51094 (1)

1.2. 소재지

충청남도 서산시 부석면 강수리 889-37

1.3. 용도

임야 (현황 토지임야(전))

1.4. 면적

토지면적: 390.00㎡ (약 118평)

토지 지분: 149.994㎡ (약 45.4평)

1.5. 감정가

9,150,000원

1.6. 매각 대상

토지 일부 지분 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 부석면 강수리 소재 "강수지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

공부상 본건은 맹지이나, 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m 일부 제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가), 준보전산지(산지관리법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자

신OOOOO (신용보증기금 추정)

3.2. 말소기준권리

2023년 01월 30일 접수된 신용보증기금의 가압류 (창원지방법원 2023카단10073) 입니다.

3.3. 소멸되는 권리

본건 부동산에 등기된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

인수되는 임차보증금은 0원으로 확인되어 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서산시 부석면 강수리는 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역입니다. 인근에 농가주택들이 산재해 있으며, 대규모 개발보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 최근 서산시 부석면 일대에 태양광 발전소 건설 등 신재생 에너지 인프라 조성 움직임이 있습니다. 또한, 간월도 관광지 개발 사업 등이 있었으나, 관련하여 부정적인 사례도 있었습니다.

4.2. 주변 시설

서산시 부석면은 간월암, 개심사, 도비산 등 관광 자원이 있으며, 농촌 체험이나 전원생활을 위한 주택들도 공급되고 있습니다. 다만, 본건의 구체적인 소재지 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서산시 부석면 소재지로, 기본적인 생활 편의 시설은 서산 시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나 공부상 맹지이므로, 인접 토지 소유자나 이용자의 협조가 필요합니다. 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필수

본건은 현황 '토지임야(전)'으로 농지법의 적용을 받을 수 있는 토지입니다. 따라서 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

6.2. 맹지 및 지분 매각

공부상 맹지이므로 토지 이용 시 인접 토지와의 협의가 필수적입니다. 또한, 토지 일부 지분 매각이므로 단독 소유가 아니며, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자들과의 협의 및 동의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 건축 및 개발에 대한 법적 제한이 존재합니다. 특히 가축사육제한구역은 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등 특정 가축 사육이 제한되므로, 축산업 관련 용도로는 부적합할 수 있습니다.

6.4. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수청구권이 존재하며, 이는 1회로 제한됩니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 부석면에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 농촌 지역의 특성상 주위 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 기반 시설 및 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다. 공부상 맹지이며, 토지 이용 제한이 있는 용도지역에 속해 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다. 또한, 지분 매각 건이기 때문에 공유자들과의 원만한 협의가 필수적이며, 농지취득자격증명 발급이 낙찰의 중요한 조건이 됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농촌 지역의 잠재 가치

서산시는 지속적인 도시 개발 및 관광 산업 육성 정책을 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 부석면 일대는 전원생활지 또는 주말 농장 등으로의 수요가 꾸준히 존재합니다.

8.2. 저평가된 지분 가치

토지 전체 가치 대비 지분 매각으로 인해 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 특성상 단독 소유권 행사에는 제약이 따릅니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 9,150,000원을 기준으로, 현장 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 권리 관계, 토지 이용 제한, 농지취득 가능성, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히 맹지, 지분 매각, 농지 취득 자격 요건 등의 제약 사항을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 직접적인 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.