나이스옥션 법원경매 서산 2025타경553 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 성연면 오사리 소재 ""한국전력공사 서산전력지사"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 제504호 외 24개호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호(1)~(25) 공히 오피스텔 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)
도시지역, 준주거지역(2015-06-09), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합), 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경553 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629, 성연에드가오피스텔 5층 504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

* 토지지분: 9.9518㎡ (약 3.01평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건물지분: 26.14㎡ (약 7.91평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 산OOOOOO (등기부상 산정새마을금고로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 충청남도 서산시 성연면 오사리에 위치하며, "한국전력공사 서산전력지사" 북동측 인근에 소재합니다.

* 부근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 본건 토지는 사다리형의 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 가축사육제한구역 및 일반산업단지 구역에 포함되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 북서측, 남측, 남동측으로 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다.

* 말소기준권리는 2019년 6월 4일 접수된 산정새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상 총 채권액은 2,217,600,000원입니다.

* 경매개시결정등기(갑4)는 2025년 3월 11일에 산정새마을금고에 의해 등기되었으며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임소희

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 370,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 6월 4일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 상기 임차인 임소희는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건은 한국전력공사 서산전력지사 인근 지역에 위치하며, 주변에 공장, 주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 서산테크노밸리 일반산업단지와 인접해 있어 관련 종사자들의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되는 건물로서, 소규모 사업체나 1~2인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 오피스텔로서 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이는 경매 절차 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 산업단지: 일반산업단지가 인접해 있어 소음, 분진 등 환경적인 요인으로 인해 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

* 자원회수시설(소각장) 언급: 과거 혐오시설로 분류되었던 서산시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 체험형 명소로 전환되고 있다는 정보가 있으나, 해당 시설이 본건 소재지와 얼마나 근접해 있는지, 그리고 전환 이후에도 부정적인 영향이 있을지에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. (현재 파악된 정보로는 본건 소재지인 오사리와는 다른 지역(양대동)에 위치함)

* 임대 미상: 임차인의 전입일자 및 확정일자 정보가 미상인 점은, 대항력이 없더라도 추후 배당 절차 등에서 예측 불가능한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (다만, 본 건은 대항력 없음으로 인수사항 없음)

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 충청남도 서산시 성연면에 위치한 성연에드가오피스텔 5층 504호입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 전용면적은 약 7.91평입니다.

* 감정가는 1억 3,400만원으로 책정되었으나, 최근 유사 물건의 실거래가 정보에 따르면 시세 변동이 있을 수 있습니다.

* 일반산업단지가 인접해 있어 잠재적인 임대 수요는 존재하나, 산업단지 인근의 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

* 권리상 명확하고 인수 부담이 적다는 장점이 있으나, 정확한 시세 파악과 현장 답사를 통해 최종적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없으므로, 예상 투자 비용이 명확합니다.

* 인근 일반산업단지로 인한 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매로, 정상적인 시장 상황에서의 부동산 거래와 유사한 과정으로 진행됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 실거래가 정보: 성연에드가오피스텔 26.14㎡(7.9평) 물건이 2026년 7월 직거래로 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2025년 5월 유사 경매 물건(26.14㎡)의 감정가는 132,000,000원이었습니다.

* 시세 분석:

* 최근 실거래가(70,000,000원)와 감정가(134,000,000원) 간 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정 시점과 현재 시세 간의 괴리가 크거나, 해당 거래가 매우 특수한 조건(급매, 직거래 등)으로 진행되었을 가능성을 시사합니다.

* 현재 시장 상황 및 인근 유사 오피스텔의 매매, 임대 시세를 추가적으로 조사하여 정확한 현 시세를 파악하는 것이 필수적입니다.

* 인근 부동산 중개업소, 부동산 플랫폼 등을 통해 성연에드가오피스텔 및 주변 오피스텔의 최근 3~6개월간 실거래가와 현재 매물 호가를 비교 분석해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가(70,000,000원)를 고려할 때, 감정가보다는 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 경매 특성상 감정가보다 낮은 금액에서 시작하여 경쟁을 통해 낙찰가가 결정되므로, 보수적으로 접근하되 시장 상황을 고려해야 합니다.

* 잠정적인 희망 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제한적인 시세 정보에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 국토교통부 실거래가, 인근 부동산 시세 등을 종합적으로 재분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.