나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4730 [1] 충청남도 서산시 동문동 OOOOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 서산시 소재 '서산시청' 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주변은 단독주택, 상가주택, 아파트단지 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근으로 간선도로 및 버스정류장 다수가 소재하여 교통 이용상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 현황 '주거나지'임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

현황 지목 '답'이나, 현황 '주거나지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 지목 답이나 현황 주거나지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경4730 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 872-13

지목: 답 (현황: 주거나지)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 105.00㎡ (약 31.76평)

건물: 없음

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 충청남도 서산시청 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주변은 단독주택, 상가주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 도로 이용에 문제는 없습니다.

도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 불가)에 포함됩니다.

인근에 행복한재가방문센터와 같은 생활 편의 시설이 위치해 있습니다.

서산시청이 인근에 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

소유권은 1978년 4월 12일 유제순에게 이전되었습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 14일 국민은행이 접수한 가압류(채권액: 106,284,489원)입니다.

이후 2025년 1월 20일 국민은행이 신청한 강제경매개시결정(채권액: 115,642,595원)이 등기되었으며, 이는 본 경매 사건(2024타경4730)의 근거가 됩니다.

2024년 12월 10일에는 정정순에게 상속을 원인으로 한 소유권 이전이 있었습니다.

등기부상 채권 총액은 106,284,489원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재할 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 동문동은 주거 지역으로서 주변에 주택가와 상가 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 서산시청이 위치하고 있어 공공기관 및 관련 상업 시설 이용이 편리합니다.

대규모 상업지구라기보다는 근린 생활 상권의 성격을 띠고 있습니다.

5. 생활정보

단독주택, 상가주택, 아파트 단지 등이 소재하는 주거 지역에 위치하여 주거 생활 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

서산시청이 인접해 있어 관련 행정 및 편의시설 이용이 용이합니다.

가축사육이 제한되는 구역으로 쾌적한 환경 유지가 가능합니다.

검색 결과, 인근에 행복한재가방문센터와 같은 방문 복지 시설이 있으며, 서산의 주요 관광지(예: 왜목마을)로의 접근도 가능합니다.

혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았으며, 오히려 서산시는 생활폐기물 처리 시설을 체험형 관광지로 탈바꿈시키는 등 혐오 시설에 대한 부정적 인식을 개선하려는 노력을 보이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 등기부상 지목은 '답'이나, 현황은 '주거나지'로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 추후 토지 이용 계획이나 건축 등과 관련하여 예상치 못한 문제 발생 소지를 내포할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 가능성이 있습니다. 지상권은 소유권 외의 물권으로서, 경매 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로, 인수할 임차인이 없는 것으로 보이나(인수 보증금 합계: 0원) 실제 점유 현황에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시청 인근의 주거지역에 위치한 토지로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

지목과 현황의 불일치, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

현황 지목은 '답'이나 이미 주거지로 이용되고 있어, 토지이용계획상 주거지역으로 분류된 점을 고려할 때 향후 주거용 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

다만, 혐오시설에 대한 직접적인 우려는 검색 결과 나타나지 않았습니다.

8. 투자 포인트

서산시청 인근의 제2종일반주거지역 내 토지로서, 개발 잠재력을 가집니다.

주거 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 다수의 도로 및 대중교통 시설이 있어 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 147,000,000원을 기준으로 하되, 말소기준권리 이후의 채권액(국민은행 강제경매 115,642,595원) 및 매각으로 인수해야 할 권리(지상권 등)의 가치를 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되어(인수 보증금 합계: 0원), 입찰가 산정 시 해당 부담은 없습니다.

따라서, 낙찰자는 감정가 수준에서 채권액을 공제하고, 권리 인수 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.