나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51070 [1] 충청남도 서산시 동문동 452-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하는 ""서령 중학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고 있어 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 현황은 ""단독주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2021-05-25), 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

1) 구조, 규모 및 이용상태

본건 지상에 제시외 건물이 소재함.(""사진용지"" 및 ""지적및건물개황도"" 참조바람)

2) 평가물건에 미치는 영향

제시외 건물은 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 경제적 가치 및 평가물건에 미치는
영향이 있을 것으로 판단되므로 경매 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 조적조 슬래브지붕 단층건물(사용승인일 1997.01.08.)로서,

외벽 : 적벽돌 치장쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 부합물 및 종물로서 제시외건물이 소재함. (‘사진용지’및‘지적및건물개황도’참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.

2) 기타

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물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 매각 포함(매각지분 김옥순 지분 13분의 2 전부)
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한
- 재매각임, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51070 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

재매각 임의 여부: 재매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 동문동 452-7

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

토지 지분: 39.3728㎡ (약 11.91평) - 김옥순 지분 13분의 2

건물면적: 98.34㎡ (약 29.76평)

건물 지분: 15.12㎡ (약 4.57평) - 김옥순 지분 13분의 2

건물 제시외 면적: 49.20㎡ (약 14.87평) - 김옥순 지분 13분의 2 포함

용도: 단독주택

건축물 정보: 조적조 슬래브지붕 단층 건물, 사용승인일 1997년 1월 8일

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가 (전체): 41,566,573원

매각 대상 지분: 김옥순 지분 13분의 2 (전체 감정가의 약 2/13)

지분 감정가 (추정): 약 6,394,857원

최저매각가격: 지분 감정가 (약 6,394,857원)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (약 1,278,971원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하며, "서령중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 등 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북서측으로 폭 약 5m 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (전부 제한 지역: 모든 축종 불가)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

1984-05-10: 김기상 소유권 이전

2021-06-25: 김병호 외 5명 상속 소유권 이전 (총 6인)

2022-01-14: 근로복지공단, 김병호 지분 가압류 (25,805,534원) - 인수

2022-09-08: 주식회사성빈스토리, 김영호 지분 전부 이전 (공매)

2023-07-05: 국민건강보험공단, 김옥순 지분 압류 (말소 기준 권리)

2024-10-08: 장영희, 주식회사성빈스토리 지분 전부 이전 (매매)

2025-02-27: 주식회사한빛자산관리대부, 김옥순 지분 강제경매 (25,011,846원) - 말소

3.2. 등기부 현황 (건물)

1998-02-18: 김기상 소유권 보존

2021-06-25: 김병호 외 5명 상속 소유권 이전 (총 6인)

2022-07-21: 마포구, 김병호 지분 압류 - 인수

2022-09-08: 주식회사성빈스토리, 김영호 지분 전부 이전 (공매)

2024-03-12: 국민건강보험공단, 김옥순 지분 압류 (말소 기준 권리)

2024-10-08: 장영희, 주식회사성빈스토리 지분 전부 이전 (매매)

2025-02-27: 주식회사한빛자산관리대부, 김옥순 지분 강제경매 - 말소

2025-05-07: 국민건강보험공단, 김옥순 지분 압류 - 말소

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2023-07-05 국민건강보험공단 (토지), 2024-03-12 국민건강보험공단 (건물)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (상기 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으므로, 일반적인 경우 권리 소멸 예상)

인수되는 권리:

* 토지: 근로복지공단의 김병호 지분 가압류 (25,805,534원)

* 건물: 마포구의 김병호 지분 압류 (금액 미상)

주의: 상속으로 인한 다수의 지분 소유 및 가압류/압류가 존재하며, 일부는 인수됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 제공된 자료에 임차인 현황 정보가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터는 주로 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 포함하고 있습니다.

* 2026년 5월, 63.99㎡ 연립주택 3,500만원 (약 54.7만원/㎡)

* 2026년 5월, 84.15㎡ 다세대주택 10,000만원 (약 118.8만원/㎡)

* 2026년 5월, 73.36㎡ 다세대주택 4,800만원 (약 65.4만원/㎡)

4.2. 시세 분석 및 비교

본건은 단독주택이나, 주변의 연립/다세대 주택 시세는 전용면적 기준 ㎡당 약 54.7만원에서 118.8만원 수준으로 확인됩니다.

제공된 JSON 데이터의 대상 물건 유형(연립, 다세대)과 본건(단독주택)이 직접적으로 비교하기는 어려우나, 동문동 일대의 주택 시장 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건의 전체 감정가는 41,566,573원이지만, 매각 지분은 김옥순의 13분의 2입니다. 이를 전체 감정가에 적용하면 지분 감정가는 약 6,394,857원으로 산출됩니다.

주변 시세와의 비교 시, 본건의 지분 감정가는 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보입니다. 만약 주변 시세에 맞춰 본건 전체 가치를 산정할 경우, 지분 가치는 약 4300만원 이상으로 추정될 수 있습니다. 하지만 이는 순수한 시장 가치만을 반영한 것이며, 실제 입찰가 산정 시에는 권리 관계 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 "서령중학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

현재까지 확인된 정보 및 지도상에서 본건 주변에 특별한 혐오시설이나 악영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로 분석됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 특별매각조건

본건은 재매각 건으로, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높게 책정되어 있습니다. 이는 잠재적 입찰자의 부담을 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 공유자우선매수신고

공유자우선매수청구권 행사가 1회로 제한되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행 중 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있음을 의미하며, 낙찰 후에도 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 면적 외에 제시외 건물(49.20㎡)이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 다만, 제시외 건물의 정확한 현황 및 법적 지위에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 인수되는 권리 (채무)

토지 등기부상 근로복지공단의 가압류(25,805,534원)와 건물 등기부상 마포구의 압류(금액 미상)가 인수됩니다. 이는 실제 낙찰가가 예상보다 훨씬 높게 상승할 수 있는 주요 위험 요소입니다. 특히, 명확한 금액이 제시되지 않은 건물 압류는 추가적인 확인 및 분석이 필요합니다.

6.5. 지분매각의 불확실성

본건은 전체 물건이 아닌 지분(13분의 2) 매각입니다. 지분 매각은 향후 공유물 분할, 사용 수익 협의 등 다른 공유자들과의 복잡한 관계 설정이 필요할 수 있어, 단독으로 재산권을 행사하는 데 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 동문동에 위치한 단독주택의 지분 매각 물건입니다. 재매각, 높은 매수신청보증금, 공유자우선매수권 등 여러 특이사항과 함께, 낙찰 후 인수해야 하는 상당한 금액의 채무(가압류, 압류)가 존재하는 것이 가장 큰 리스크 요인입니다. 제시외 건물 포함 및 지분 매각이라는 점도 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이나, 인수 부담금 및 지분 매각으로 인한 불확실성을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호 지역 내 위치: 동문동은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지대로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가의 지분: 전체 감정가 대비 매각 지분의 감정가는 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세차익의 잠재력은 존재합니다.

* 부동산 시장 동향: 서산시의 전반적인 부동산 시장 동향 및 해당 지역의 단독주택 수요를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 상당한 금액의 채무(약 2,580만원 이상)가 존재하며, 지분 매각으로 인한 불확실성이 크므로, 입찰가 산정 시 이러한 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

전체 물건 감정가 41,566,573원의 13분의 2에 해당하는 지분 감정가는 약 6,394,857원입니다. 주변 시세 분석상 지분 가치는 더 높게 평가될 수 있으나, 인수 채무액이 지분 감정가를 훨씬 상회하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 채무를 고려한 총 비용과 낙찰 후 예상되는 제반 문제점을 종합적으로 감안하여, 약 7,000,000원에서 10,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 보수적인 접근이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 함께 인수 채무액의 정확한 규모 및 법적 효력, 향후 공유물 분할 가능성 및 예상 비용 등에 대한 면밀한 추가 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.