나이스옥션 법원경매 서산 2025타경540 [1] 충청남도 당진시 채운동 265-7 강남빌라 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 당진시 채운동 소재 '당진정보고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대
주택 및 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통수준임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입 가능하며, 서측 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하는
등 제반 교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물중, 201호외 11개호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 새시창호 마감 등
바닥: 콘크리트 마감 등으로 바닥 일부에 균열이 확인됨.

이용상태

기호 1,3,5,7: 다세대주택(건축물현황도면상 방3, 거실겸 주방, 화장실 등의 구조임)으로
이용중임
기호 2,4,6,8: 다세대주택(건축물현황도면상 방2, 서재1, 거실겸 주방, 화장실 등의 구조
임)으로 이용중임.
기호 9,11:오피스텔(건축물현황도면상 오피스텔1, 주방, 화장실 등의 구조임)으로 이용중
임.
기호 10,12: 오피스텔(건축물현황도면상 사무실2, 회의실, 주방, 화장실 등의 구조임)으로
이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 현황 다세대주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-12-12)
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)(당진정보고등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2024-10-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임.
2)본건은 현장조사시 별첨 '사진용지'와 같이 유치권행사중(하나디앤씨주식회사)라는 안내
문이 부착되어 있고, 장기간 본건을 사용하지 않은 상태로 각 세대 출입구 부분 등에서
곰팡이 등이 확인되고, 일부 세대 (501, 601호 등)의 경우 건물 내부 전체적으로 곰팡이
가 확인되며, 건물 일부 세대에 누수 흔적이 보이니 경매 입찰시 실사 및 확인을 요함.

물건 비고

- 일괄매각.
- 하나디앤씨 주식회사로부터 411,527,000원의 유치권 신고가 있으나 성립여부는 불분명함.
- 2026. 2. 26. 채권자 서해중앙신용협동조합이 유치권 배제신청서를 접수함.
- 전기계량기 없는 상태이며, 승강기는 운행 중단, 각 세대 출입구 부분 및 일부 세대의 경우 내부에 전체적으로 곰팡이가 확인 됨.
- 건물 일부 세대에 누수 흔적이 보임.
- 내부 바닥공사 등 추가 공사 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경540 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 채운동 265-7

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1,735,000,000원

* 토지면적: 373.00㎡ (약 112.83평)

* 건물면적: 690.69㎡ (약 208.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서해중앙신용협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 '당진정보고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택 및 아파트 등 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 단지 내 차량 출입이 가능하며, 서측 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 2월 26일 접수된 서해중앙신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김성철 (2021-02-26)

* 근저당: 서해중앙신용협동조합 (1,690,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사다온핀테크 (450,000,000원, 말소)

* 근저당 일부 이전: 주식회사에스씨종합건설 (말소)

* 근저당 공동담보: 하나디앤씨주식회사 (411,527,000원, 말소)

* 소유권이전청구권가등기: 하나디앤씨주식회사 (2021-02-26, 말소 여부 불분명 - 추가 확인 필요)

* 가압류: 주식회사에스씨종합건설 (540,700,000원, 말소)

* 가압류: 한국투자저축은행 (16,515,122원, 말소)

* 압류: 당진시, 인천세무서장, 미추홀구 (각 말소)

* 임의경매: 서해중앙신용협동조합 (1,690,000,000원, 말소)

* 총 등기부채권액은 약 3,108,742,122원입니다.

* 특이사항으로 하나디앤씨 주식회사로부터 411,527,000원의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 채권자 서해중앙신용협동조합이 2026년 2월 26일 유치권 배제신청서를 접수하였으나, 최종 결론이 나지 않은 상태로 주의가 필요합니다.

* 하나디앤씨 주식회사의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 남아있을 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후에도 인수해야 하는 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임차인 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 당진시 채운동 소재 '당진정보고등학교' 북동측에 위치한 공동주택 밀집 지역 내에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경은 주거 지역과 일부 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 주변에는 뉴그린빌라, 당진정우 등의 빌라 및 연립주택 단지가 소재하며, 해당 지역의 부동산 시세는 개별 호실 기준으로 형성되어 있습니다. 제공된 최근 매매 정보(개별 호실 기준, 약 3천만 원 ~ 5천만 원)는 전체 건물 가치를 직접적으로 반영한다고 보기 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 교통: 단지 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 이용 가능

* 교육: 당진정보고등학교 인접

* 주거환경: 주변 공동주택 단지 형성

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 하나디앤씨 주식회사의 유치권 신고(411,527,000원)가 성립 여부 불분명한 상태로 존재합니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수하거나 별도의 변제가 필요할 수 있어 상당한 위험 요소입니다.

* 물리적 상태 불량:

* 전기 계량기가 없는 상태입니다.

* 승강기가 운행 중단된 상태입니다.

* 각 세대 출입구 부분 및 일부 세대 내부에 전체적으로 곰팡이가 확인됩니다.

* 건물 일부 세대에 누수 흔적이 보입니다.

* 내부 바닥공사 등 추가적인 대규모 공사가 필요할 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 가등기 존재: 하나디앤씨 주식회사의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 남아있을 가능성이 있어, 추가적인 법적 리스크가 존재합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 환경을 고려할 때, 특이한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 당진시 채운동의 비교적 양호한 입지에 소재한 다세대주택 건물입니다.

* 그러나 하나디앤씨의 유치권 주장, 미상인 임대 관계, 심각한 건물 노후화 및 파손(곰팡이, 누수, 승강기 중단, 전기 계량기 부재 등)으로 인해 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 특히, 유치권 및 소유권이전청구권가등기의 법적 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수해야 하는 부담이 클 수 있으므로, 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

* 물리적 상태 악화로 인한 대규모 수리 및 복구 비용 발생이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승 여력: 만약 유치권 및 가등기 문제가 해결되고, 건물 보수 및 관리가 이루어진다면, 해당 지역의 주거용 부동산으로서 가치를 회복할 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 당진시의 지속적인 개발 계획에 따른 수혜를 받을 수 있는 지역에 위치할 수 있습니다.

* 토지 지분: 상당한 면적의 토지 지분(373㎡)을 확보하고 있어, 건물 자체의 가치 외 토지 가치 상승 기대도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,735,000,000원이나, 제시된 각종 리스크(유치권, 가등기, 건물 상태 불량, 미상 임대 관계 등)를 종합적으로 고려할 때, 실제 인수가는 감정가 대비 현저히 낮아질 것으로 예상됩니다.

* 특히, 하나디앤씨의 유치권 및 가등기 성립 여부에 따라 낙찰 후 부담해야 할 금액이 크게 달라질 수 있으며, 건물 수리 및 복구에 상당한 비용이 소요될 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 리스크 요소를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 현재 상태 및 불확실성을 고려한 예상 입찰가는 약 800,000,000원 ~ 1,100,000,000원 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.