나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51067 [1] 충청남도 서산시 수석동 1038-70 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 수석동 소재 ""수석2통 마을회관"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지,
단독주택, 소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 1993.11.16)

외벽 : 적벽골 쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
바닥 : 장판 깔기 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, ""다세대주택 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약2~3미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 이해관계인이 부재 중으로 이용상황 및 내부 구조의 조사는 건축물현황도 및 탐문조사
를 통해 기재하였으니 업무 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51067 (1)

소재지: 충청남도 서산시 수석동 1038-70 4층 403호

건물종류: 다세대주택

감정가: 30,000,000원

토지면적: 37.92㎡ (약 11.47평)

건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOOOOOOOO

건물사용승인일: 1993년 11월 16일

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 수석동 소재 "수석2통 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 단독주택, 소규모 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)으로 지정되어 있습니다.

본건으로 통하는 서측으로는 노폭 약 2~3미터의 포장도로를 이용하고 있습니다.

검색 결과, 서산시에 생활폐기물 처리 시설이 운영되고 있으나, 본건 물건지와 직접적인 혐오 시설로 인한 영향은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 등기부상 소유권이전(2010년, 2022년), 가압류(2023년, 하늘팜), 강제경매(2025년, 하늘팜영농조합법인) 등의 권리 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 하늘팜의 가압류(갑7)입니다.

현재 파악된 임차인은 김명숙 씨로, 보증금 1,000,000원, 차임 250,000원이며, 2022년 3월 14일 전입신고 및 2025년 3월 21일 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 있으며, 선순위 임차권이 있는 것으로 파악됩니다.

그러나, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. (주의: 전입일자 및 확정일자, 대항력 유무를 고려할 때, 실제 인수 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 계약 시 반드시 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물("동신(1038-70)") 내 49.83㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 1월에 3,300만원 및 4,000만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 3,000만원보다 높은 시세 수준을 보여줍니다.

인근 다른 건물(그린힐타운)의 경우 2026년 3월에 6,700만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 면적과 건물의 차이를 고려해야 합니다.

현 시세는 3,300만원에서 4,000만원 범위로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 본건은 그중 4층 403호입니다.

외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변은 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인이 존재함에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 기재된 점은 인수 여부에 대한 불확실성을 내포하며, 잠재적인 추가 비용 발생 리스크가 있습니다.

건물 준공 연도가 1993년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획상 건축 및 개발에 일부 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서산시 수석동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높은 편입니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인과 관련된 권리 분석상의 불확실성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

건물 연식 및 지역적 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

최근 매매가 대비 저평가된 감정가.

명확한 권리관계 확인 및 명도 완료 시 시세 차익 기대 가능.

주거 지역 내 위치하여 실수요자 및 투자 수요 존재.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가(3,300만원~4,000만원)와 감정가(3,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금이 0원이라는 전제 하에 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

임차인 관련 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 33,000,000원 ~ 38,000,000원 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 35,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다. (단, 임차인 관련 권리관계 최종 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.