나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51119 [1] 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 103동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 대덕동 소재 '대덕초등학교' 북측 인근 내에 위치하며, 주위는
아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역임/

교통상황

본건 단지까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 제114동 제20층 제2005호로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽: 벽지마감 등.
- 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서, 현황 '아파트 건부지 등'으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지를 둘러싼 왕복4차선 및 왕복6차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보조간선도로(2023-11-3
0)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(25201)<광업법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번에 대한 주택임차권등기(2023.10.25. 제39479호) 있음.(임대차보증금 252,000,000원/ 전입일 2019.10.16./ 점유개시일자 2019.10.4./ 확정일자 2019. 9. 20.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

주소: 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 103동 4층402호

용도: 아파트

건축물대장상 구분: 한성필하우스 103동 402호

건축물 사용승인일: 2016년 8월 9일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 215,000,000원

토지 면적: 50.17㎡ (약 15.17평)

건물 전용 면적: 76.03㎡ (약 22.99평)

건물 분양 면적: (제공된 정보상 전용 면적이 76.03㎡로 명시됨)

1.3. 경매 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51119 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청남도 당진시 대덕동에 위치하며, '대덕초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 왕복 4차선 및 6차선 포장도로가 잘 갖추어져 있어 도로 교통망도 양호합니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5, 2025.03.19.)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑2, 2016.10.19) - 최일현

* 주택임차권 (을1, 2023.10.25) - 임차인 김도경 (보증금 252,000,000원)

* 소유권 이전 (갑4, 2021.07.21) - 이은영 (매매 대금 244,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 252,000,000원

* 전입일자: 2019년 10월 16일

* 점유 개시일자: 2019년 10월 4일

* 확정일자: 2019년 9월 20일

* 대항력: 있음

* 채권 종류: 주택임차권 (을1)

* 비고: 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리(갑5) 이하 모든 권리가 소멸됩니다. 그러나 을구 1번에 등기된 김도경 씨의 주택임차권은 매각으로 소멸되기는 하나, 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다.

1.3. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대덕수청한성필하우스

건축 연도: 2016년

총 동수: 11개동

총 세대수: 710세대

본 물건이 속한 동: 103동

본 물건이 속한 층: 4층

건물 최고 층수: 20층 (표제부 정보 기준)

주차 대수: (제공된 정보에 오류가 있어 정확한 파악이 어려우나, 일반적으로 해당 규모 단지의 주차 대수가 기재되어 있음)

4.2. 최근 거래 사례 (2026년 6월~7월 기준)

76. 03㎡ 면적의 최근 실거래가 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 17일 (13층): 238,500,000원

* 2026년 7월 9일 (17층): 240,000,000원

참고로, 84.94㎡ 면적의 10층 물건은 2026년 6월 17일에 290,000,000원에 거래되었습니다.

현 시세는 76.03㎡ 면적 기준으로 약 2억 3,850만원에서 2억 4,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 각종 근린생활시설 및 관공서가 소재하여 생활 편의성이 좋습니다. 단지 내에도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

대상 물건 북측 인근에 대덕초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 인수 보증금 문제

본 물건의 가장 심각한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김도경 씨의 보증금 252,000,000원입니다. 이 금액은 물건의 감정가(215,000,000원)와 최근 시세(약 23,925만원)를 모두 초과합니다. 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 변제받기 어려울 것으로 예상되므로, 매수인은 사실상 해당 보증금 전액(252,000,000원)을 인수해야 합니다. 이는 매수인이 부담해야 할 총 비용을 '입찰가 + 252,000,000원'으로 만들며, 시세 대비 상당한 추가 지출을 야기합니다.

6.2. 기타 위험 요소

부동산 강제 경매로 인해 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 감정평가서의 토지 및 건물 감정 요항표에 'NULL'로 표시된 항목이 많아, 물건에 대한 상세 정보 파악이 제한적이며 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하였다는 점은 채권 회수 절차의 명확성을 시사하나, 임차인 보호가 최우선적으로 고려되어야 합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적인 주변에 혐오 시설(예: 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았으나, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 해당 구역 내에서 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 대덕동에 위치한 신축급 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 교통 여건이 비교적 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인이 부담해야 할 보증금 252,000,000원이 물건의 감정가와 시세를 상회한다는 점입니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 하는 총 비용이 시장 가치를 훨씬 초과하게 되어, 단순 시세 차익을 노리는 투자로는 접근이 매우 어렵습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자는 매우 높은 위험을 수반하며, 다음과 같은 제한적인 조건에서 고려될 수 있습니다.

* 초장기적인 관점에서, 현재의 높은 인수 보증금 부담을 감수하고 향후 시장 가치 상승을 기대하는 초고위험 투자.

* 임차인의 보증금 조건에 대한 법적, 실질적인 변동 가능성이 있다고 판단될 경우 (현재 정보상으로는 해당 사항 없음).

* 특수 물건 투자 경험이 풍부하고, 막대한 인수 보증금으로 인한 금전적 부담을 감내할 수 있는 충분한 자금력과 위험 관리 능력을 갖춘 투자자.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래가 (76.03㎡ 기준): 약 239,250,000원

감정가: 215,000,000원

인수 보증금: 252,000,000원

본 물건의 핵심은 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 252,000,000원입니다. 이 금액은 감정가 215,000,000원 및 최근 시세 약 23,925만원을 모두 초과하는 수준입니다. 따라서 매수인의 총 매입 비용은 '입찰가 + 252,000,000원'이 되며, 이는 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다.

부동산의 순수 시장 가치(약 23,925만원)에서 인수 보증금(25,200만원)을 제외하면, 매수인이 기대할 수 있는 실질적인 자산 가치는 약 -1,275만원으로 산정됩니다. 이는 해당 부동산이 현재 시세 기준으로 투자자에게 마이너스 가치를 지니고 있음을 의미합니다.

이러한 상황을 고려할 때, 현실적인 입찰가는 매우 낮게 책정될 수밖에 없습니다.

본 보고서에서는 상기 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 실질적 가치가 마이너스 상태임을 감안한 매우 보수적인 금액으로 10,000,000원 (1천만원) 을 예상 입찰가로 제시합니다.

하지만 이는 매우 높은 위험을 내포하며, 실제 입찰 시에는 법원 최저 매각 가격, 본인의 자금 상황, 위험 감수 능력 등을 종합적으로 재검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

총 매입 비용은 '입찰가 (10,000,000원) + 인수 보증금 (252,000,000원) = 262,000,000원'이 됩니다. 이는 최근 실거래가(약 23,925만원)보다 높은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.