나이스옥션 법원경매 서산 2025타경547 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 201 당진대희지센트아파트 103동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 '서정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 14층 건물 내 제9층 제 901호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트 1개호(건축물현황도상 방3, 욕실2, 주방 및 거실 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 평지로서, 현황 '아파트건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,4 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 3 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

대지권인 토지에 별도등기 있음(금지사항등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2025타경547 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 201 당진대희지센트아파트 103동 9층901호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

토지지분: 47.1705㎡ (약 14.27평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9768㎡ (약 25.71평)

분양면적: 본건의 전용면적(84.98㎡)은 통상 109㎡ ~ 112㎡ (약 33평 ~ 34평) 수준의 분양면적에 해당합니다.

1.3. 감정가

감정가: 157,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 '서정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2011년 8월 24일 접수된 제천농업협동조합의 근저당권(을4)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

말소되는 권리로는 국민건강보험공단의 압류(갑8), 서울보증보험주식회사의 가압류(갑9), 제천농업협동조합의 임의경매(갑10), 금정세무서장의 압류(갑11) 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-10-13

확정일자: 2015-09-23

배당신고일자: 2025-04-04

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존(2010.05.24) 이후 소유권이전, 근저당권 설정(말소기준권리) 및 말소, 소유권이전(2022.04.01), 소유권이전청구권가등기(2024.05.02), 압류 및 가압류(말소) 등의 권리 변동이 있었습니다. 등기부채권 총액은 155,000,000원입니다.

3.5. 특이사항 (별도등기, 가등기)

대지권인 토지에 별도등기(금지사항등기)가 존재하며, 소유권이전청구권가등기가 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 소재한 지역은 농경지와 더불어 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

4.2. 발전 가능성

당진시는 산업단지 발전에 따른 지속적인 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 주거지로서의 수요 증가가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건축구조는 철근콘크리트 구조이며, 본건은 지상 14층 건물 중 9층 901호입니다. 내부 구조는 건축물현황도상 방 3, 욕실 2, 주방 및 거실 등으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 소방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명은 '당진대희지센트 아파트'로, 2010년 5월 7일 사용 승인되었습니다. 총 129세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 133대(지하 98대, 지상 35대)입니다.

5.3. 주변 편의시설

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, '서정초등학교'가 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (금지사항등기)

본건은 아파트 대지권의 기초가 되는 토지에 별도등기(금지사항등기)가 존재합니다. 이는 소유권 외 복잡한 권리 관계가 있을 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 해당 등기 내용과 관련 법률적 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 소유권이전청구권가등기

등기부상 최미옥 명의의 소유권이전청구권가등기(2024.05.02.)가 존재합니다. 이 가등기가 본등기로 실행될 경우 소유권에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면에 위치한 아파트로, 주거 환경이 형성되어 있고 교통은 보통 수준입니다. 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 내부 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

그러나 토지에 설정된 별도등기(금지사항등기)와 소유권이전청구권가등기는 반드시 확인하고 해결해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 향후 처리 방안을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 당진시의 지역 경제 성장 및 인구 유입 가능성에 따른 향후 부동산 가치 상승 기대.

* 주거 인프라가 갖춰진 지역 내 아파트로 안정적인 수요 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석 및 명도가 상대적으로 용이함.

9. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.9768㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 18일: 150,000,000원 (9층)

* 2025년 11월 12일: 141,000,000원 (12층)

* 2026년 3월 2일: 145,000,000원 (11층)

최근 매매가의 평균은 약 145,333,333원 수준입니다. 본건의 감정가는 최근 시세 대비 다소 높게 책정되었습니다.

특히, 토지에 설정된 별도등기(금지사항등기)와 소유권이전청구권가등기 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

리스크 요인을 감안하여, 시세의 하단부 또는 감정가의 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 125,600,000원

* 최근 매매가 평균의 90% 수준: 약 130,800,000원

종합적으로 판단 시, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황, 권리 분석 결과, 명도 난이도, 추가 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.