나이스옥션 법원경매 서산 2025타경563 [1] 충청남도 태안군 태안읍 평천리 63-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 평천리 소재 '평천4구마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위 는 전, 답등의 농경지, 농가주택, 아파트 공장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1,5) : 대체로 사다리형 평지로서, 현황 "건부지 등"으로 이용중임. 기호(3,4) : 대체로 사다리형 평지로서, 지목 "도로"임.

인접 도로상태

기호(3,4)는 지목 도로이며, 남동측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3,4,5) :계획관리지역(2022-09-14), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육 불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭 /오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일 부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역( 시군경계1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 경량철골구조 경량철골구조(샌드위치판넬)1층 건으로서 외벽 : 판넬 등 마감 내벽 : 판넬 등 마감 바닥 : 일부 장판 및 타일 마감 창호 : 샷시창호 등 마감 기호(6) 경량철골구조 경량철골구조(기와)1층 건으로서 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시창호 등 마감

이용상태

기호(2) : "창고 등"으로 이용중임. 기호(6) : "단독주택 등"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비 구비되어있으며 기호(6)에 난방설비 구비되어있음.

부합물 및 종물

기호(1)토지 위지상에 제시외 관정이 소재하며, 기호(1,5)토지 위지상에 제시외 이동식 저온 창고가 소재하며, 기호(6)의 종물 및 부합물로 판단되는 제시외 가추 및 데크가 소재하며, 제시외 태양열설비, 기호(5)지상에 제시외 수목 등이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-제시 외 가추 및 데크, 태양열 설비, 수목, 관정 포함.
-목록 1,4 지상 이동식 저온창고 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2025타경563 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 평천리 63-21

용도: 단독주택 (건물 1동은 단독주택, 건물 2는 제2종근린생활시설 용도로 허가된 것으로 파악됨)

감정가: 446,256,300원

토지면적: 1302.90㎡ (약 394.11평)

건물면적: 263.17㎡ (약 79.72평) (건물(2) 164.5㎡ + 건물(6) 98.67㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 소원새마을금고 (근저당권 설정 내역 확인)

특이사항: 공동담보

1.2. 토지 현황

토지면적: 1302.90㎡ (약 394.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물(기호 1,5) 토지: 대체로 사다리형 평지로서, 현황 "건부지 등"으로 이용 중임.

건물(기호 3,4) 토지: 대체로 사다리형 평지로서, 지목 "도로"임.

1.3. 건물 현황

건물(기호 2): 경량철골구조(샌드위치판넬), 1층, 면적 164.5㎡. 건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설. 현황: "창고 등"으로 이용 중.

건물(기호 6): 경량철골구조(기와), 1층, 면적 98.67㎡. 건축물대장상 용도: 단독주택. 현황: "단독주택 등"으로 이용 중.

건물 제시외면적: 35.00㎡ (가추, 데크 등)

부합물 및 종물: 제시외 관정, 이동식 저온 창고(목록 1,4 지상), 가추, 데크, 태양열 설비, 수목 등 포함. (단, 이동식 저온 창고는 매각 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 평천리 소재 "평천4구마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 농가주택, 아파트, 공장 등이 소재하는 지역임. [cite: provided text] 태안군은 서해안 중앙부에 위치하며, 농어촌 지역이 넓게 분포하는 지리적 특성을 가짐.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. [cite: provided text] 태안읍은 지역 내에서 시설이 비교적 집중된 지역으로, 태안 시내까지 차량으로 10분 이내 거리에 접근 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역.

다수의 가축사육제한구역에 해당함:

- 130m 일부 제한 (소/말 사육 불가)

- 1500m 일부 제한 (돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가)

- 300m 일부 제한 (젖소/양/사슴 사육 불가)

- 시군경계 1500m 일부 제한 (돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가) [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021-07-09 접수된 소원새마을금고 근저당권 (을7)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상됨.

- 토지등기부: 소유권 이전 (최영준 -> 문상용), 근저당(말소), 가압류(말소), 임의경매(말소) 등기.

- 건물등기부: 소유권 보존 (최영준 -> 문상용), 근저당(말소), 가압류(말소), 임의경매(말소) 등기.

총 등기부채권액: 316,788,001원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 가 (전입일자: 2021-12-23)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금은 없으나, 임대차 관계의 상세 내용은 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 전, 답 등 농경지와 농가주택, 아파트, 공장 등이 혼재된 지역으로, 전원주택 단지 개발이 이루어져 외부 거주자들도 상당수 거주하는 것으로 파악됨. [cite: 9, provided text] 태안읍 내에는 아파트, 토지, 단독주택, 상가 등 다양한 부동산 거래가 이루어지고 있음.

4.2. 시장 비교

제공된 주변 "진영리더스빌" 다세대주택 매매 사례(전용면적 약 68㎡, 매매가 1억 5천만~1억 5천 7백만원)는 본건 단독주택과는 주택 유형 및 토지 규모에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. [cite: provided JSONs]

4.3. 잠재적 상업 시설

태안군 태안읍 삭선리 일원에 환경관리센터, 소각시설 등 생활 쓰레기 처리 관련 시설이 운영되고 있어, 해당 시설들의 운영 및 관리 상태에 따라 주변 환경에 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

태안읍은 태안군 내에서 주요 시설이 비교적 집중된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 본건은 태안 시내까지 차량으로 10분 이내, 만리포 해수욕장, 천리포 수목원 등 주요 관광지까지 차량으로 15분 내외 거리에 위치하여 접근성이 양호함.

5.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능함.

5.3. 관광 자원

천리포수목원, 만리포 해수욕장, 안면도자연휴양림 등 태안군의 주요 관광 명소들이 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

계획관리지역 내에 위치하며, 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 함.

6.2. 건축물 용도 및 현황

주요 건물(기호 2)은 건축물대장상 "제2종근린생활시설"로 되어 있으나, 현황은 "창고 등"으로 이용 중임. 이는 향후 용도 변경 또는 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

6.3. 제시외 물건

이동식 저온창고는 매각에서 제외되므로, 명확한 경계 확인 및 인도 협의가 필요함. 가추, 데크, 태양열 설비, 수목, 관정 등은 매각에 포함되나, 이들 부속물의 권리 및 철거/이전 문제에 대한 사전 검토가 필요할 수 있음.

6.4. 지역 환경 요인

과거 태안군 전역에서 불법 폐기물 처리 문제가 이슈화된 사례가 있으며, 태안읍 내 쓰레기 처리 시설 등이 운영되고 있어, 환경 및 지역 주민과의 관계를 고려해야 함.

6.5. 임차인 관련

임차인 가 는 대항력이 없고 보증금도 0원이지만, 권리관계 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 태안군 태안읍 평천리에 위치한 단독주택과 부속 건물이 딸린 토지로서, 넓은 토지 면적과 두 개의 건물(단독주택 및 제2종근린생활시설 용도의 건물)을 일괄 매각하는 건입니다. 토지는 계획관리지역에 속하나 다수의 가축사육제한구역으로 묶여 있어 개발에 제약이 따릅니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 등기가 말소될 예정으로 깨끗한 편이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 주변이 농경지와 주택, 공장이 혼재된 지역이며, 태안 시내 및 주요 관광지 접근성은 양호합니다. 다만, 지역 내 생활 쓰레기 처리 시설의 존재, 과거 불법 폐기물 처리 문제 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 394평)으로 향후 활용 가치 증대 가능성.

* 주거용 단독주택과 별도 용도의 건물(제2종근린생활시설)이 있어 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 모든 등기 권리가 말소되는 권리 인수 없는 깨끗한 상태.

* 태안 시내 및 주요 관광지 접근성이 양호하여 투자 및 실거주 용도로 고려 가능.

* 제시 외 부합물(태양광, 관정 등) 포함으로 추가 비용 절감 효과 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 446,256,300원입니다. 주변의 다세대주택 매매 사례는 있으나, 본건과 같이 넓은 토지를 포함한 단독주택과의 직접적인 비교는 어렵습니다. [cite: provided JSONs] 토지 자체의 용도 제한(가축사육제한 등)과 지역 환경 요인(쓰레기 처리 시설 등)을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~85% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 권리관계가 깨끗하고 활용 가능한 건물이 존재함을 감안하면, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 334,000,000원 ~ 379,000,000원

이는 주변 시세, 물건의 상태, 경매 진행 상황, 응찰자의 성향 등에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.