나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50976 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 111동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 '유곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재하는 등 주위 제반환경 및 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제10층 제1001호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로서, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 진출입이 가능하며, 인접도로를 통해 인근 간선도로와의 연계가 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(송산2일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 기타<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

- 을구 순위 7번 주택임차권등기(2023. 12. 5. 등기) 있음 (임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2021. 11. 29.. 확정일자 2021. 10. 29.)
- 주택도시보증공사(임차권자 김현희의 승계인)로부터 2026. 6. 24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨(별첨 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861번지에 소재한 당진엠코타운 111동 10층 1001호 아파트입니다.

사건번호는 서산지원 2025타경50976 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 161,000,000원입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 정보

건축물명은 당진엠코타운으로, 2013년 5월 27일에 사용승인을 받았습니다.

총 11개 동, 855세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다.

본 물건이 속한 111동은 총 15층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕으로 되어 있습니다.

1.3. 면적 정보

건물 전용면적은 84.89㎡ (약 25.68평)입니다.

제시된 정보에는 해당 물건의 분양면적이 명확히 기재되어 있지 않습니다.

토지 지분 면적은 54.63㎡ (약 16.52평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리 소재 '유곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 제반 환경 및 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 접근성 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

단지 내 도로를 통해 편리하게 진출입이 가능하며, 인접한 도로망을 통해 인근 간선도로와의 연결성 또한 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로2류(폭 30m~35m) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 일반산업단지(송산2일반산업단지) 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.02.13. 접수)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

주택임차권 등기(을구 7번)가 존재하며, 권리자는 김현희 씨로 보증금 150,000,000원입니다.

전입일자는 2021년 11월 29일, 확정일자는 2021년 10월 29일입니다.

등기부상 해당 주택임차권은 말소 처리되었습니다.

본 물건의 '주의사항' 및 '특이사항'에는 '대항력있는임차인' 존재 가능성과 HUG 인수조건 변경에 대한 내용이 기재되어 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 김현희 씨의 승계인으로서, 2026년 6월 24일 제출된 확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 입장을 밝혔습니다.

이러한 HUG의 확약서 제출 및 '임차인 현황'의 '대항력: 없음' 표기, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

주택도시보증공사 강제경매 (2025.02.13. 접수)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 당진엠코타운 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 근린생활시설 및 상업나지가 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 송산2일반산업단지가 조성되어 있어 배후 수요가 존재할 수 있습니다.

지도상 확인 결과, 본 물건 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 직접적으로 인지되지 않으나, 일반 산업단지가 인근에 위치하는 점은 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 시설

당진엠코타운 아파트는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

또한, 총 168대의 주차 공간(지상 4대, 지하 28대) 및 전기차 충전 시설(지상 11대, 지하 10대)을 보유하고 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

단지 북서측 인근에 유곡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주변 편의 시설

주변 근린생활시설 및 상업나지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'주의사항' 및 '특이사항'에 '대항력있는임차인'에 대한 언급이 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계: 0원'으로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임차인 관련 권리 관계는 경매 진행 과정이나 명도 시 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 단지의 일부로서, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 단지 내 편의 시설 및 인근 학교와의 접근성도 양호합니다.

권리 분석 상 '대항력있는임차인'에 대한 언급이 있었으나, 주택도시보증공사의 명확한 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

송산2일반산업단지가 인접해 있으나, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

감정가는 1억 6,100만 원이며, 최근 거래 사례는 1억 5,000만 원 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 1억 5,000만 원 수준의 시장가와 감정가 1억 6,100만 원 간의 비교를 통해 시세 차익 가능성을 검토할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점은 명확한 장점입니다.

* 대규모 아파트 단지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 거래가가 150,000,000원 수준에서 이루어졌습니다.

본 물건의 감정가는 161,000,000원입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 0원으로 파악되므로, 시장가와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시세를 바탕으로 보수적으로 접근한다면 150,000,000원에서 160,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 추가적인 가치 평가와 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.