나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50976 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 111동 10층1001호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50976 [1] 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 111동 10층1001호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매4계 2025타경50976 | 소재지: 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 111동 10층1001호 | 감정가: 161,000,000원 | 최저가: 55,223,000원 | 용도: 아파트

1. 서산지원 2025타경50976 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50976 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 유곡리 861 당진엠코타운 111동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 161,000,000원

토지면적: 54.63㎡ (약 16.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

본건은 충청남도 당진시 송산면에 위치한 당진엠코타운 아파트 111동 10층 1001호입니다. 철근콘크리트구조의 15층 건물 내에 있으며, 아파트로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 건부지(아파트)로 이용 중인 정방형 토지입니다. 단지 내 도로를 통해 진출입이 용이하며, 인접 도로를 통해 간선도로와의 연계성도 좋습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 충청남도 당진시 송산면 유곡리에 소재한 '유곡초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 상업나지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 현대엔지니어링이 시공한 당진엠코타운 단지는 2013년 5월에 입주를 시작했으며, 총 11개동, 855세대로 이루어져 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번의 주택임차권등기(2023년 12월 5일 등기)가 있다는 점입니다. 해당 임차권은 2021년 11월 29일 전입 신고하였고, 2021년 10월 29일 확정일자를 받은 임대차보증금 150,000,000원에 근거하고 있습니다. (주의: 확정일자 날짜가 전입일자보다 앞서 있는 점은 특이사항입니다.) 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 인수되는 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다. 이는 본건 경매의 핵심적인 인수 위험 요소입니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 송산면 유곡리 일대는 당진엠코타운과 같은 대규모 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설 및 일부 상업시설이 분포하고 있습니다. 또한, 인근에 송산2일반산업단지가 조성되어 있어 산업단지 종사자들을 위한 배후 수요도 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 이는 주거지로서의 안정성과 더불어 소형 상권의 활성화 가능성을 시사합니다.

1.6. 생활 정보

유곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육 환경이 양호한 편입니다. 단지 내 및 인근 도로를 통해 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 아파트 단지 자체적으로 기본적인 편의시설을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 보증금 150,000,000원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 하므로, 정확한 인수 금액 산정을 위한 철저한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다. 또한, 모든 경매 물건과 마찬가지로, 예상치 못한 건물 하자나 수리 비용 발생 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

당진엠코타운은 비교적 신축(2013년 준공)에 속하는 아파트로, 입지 조건 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가도 감정가 수준에서 형성되어 있어 시세는 안정적인 것으로 보입니다. 그러나 을구 순위 7번의 임차권등기 및 보증금 인수 조항은 매수인이 인수해야 하는 금액을 증가시킬 수 있는 큰 위험 요소입니다. 따라서 임차인과의 협상, 배당 여부 및 금액 등을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

본건은 입지가 좋고 건물의 상태가 양호함에도 불구하고, 권리상의 부담으로 인해 시장 가격보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 송산2일반산업단지와 연계된 지역 발전 가능성 및 당진시 내에서의 주거 중심지로서의 입지는 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다. 임차인의 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 이를 고려한 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.10. 주변 시설 및 혐오시설

본건의 주변에는 당진엠코타운 아파트 단지, 유곡초등학교, 그리고 근린생활시설 및 상업나지 지역이 분포하고 있습니다. 대규모의 송산2일반산업단지가 인근에 위치해 있습니다. 검색 결과, 송산2일반산업단지 내에는 도시숲이 조성되는 등 환경 개선 노력이 이루어지고 있으며, 단지 자체의 시설물 관리 미흡에 대한 보고가 있으나, 이는 직접적인 혐오시설로 보기 어렵습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 주거 단지 바로 인근에 주민 생활에 직접적인 영향을 줄 만한 뚜렷한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지의 존재는 환경적 고려사항이 될 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매4계