나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51130 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AYR · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 소재 '중앙호수공원' 동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 상가주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로, 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 공동주택(아파트) 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2019.03.28)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등임.
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용(방3, 욕실2, 드레스룸, 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지를 포장도로가 에워싸고 있어, 단지내공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> .

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번에 대한 주택임차권등기(2024.3.5. 제6928호) 있음.(임대차보증금 250,000,000원/ 전입일 2022.2.28./ 점유개시일자 2022.2.28./ 확정일자 2022.2.18.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경51130 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 5층505호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.22㎡ (약 12.77평)

토지 지분: 42.2152㎡ (약 12.77평)

건물면적: 74.22㎡ (약 22.45평)

건물 지분: 74.2216㎡ (약 22.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 260,000,000원

매각기일: (정보 없음 - 별도 확인 필요)

신건/기일 재매각 여부: (정보 없음 - 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

충청남도 서산시 석림동 소재 '중앙호수공원' 동측 인근에 위치.

주변 지역은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 상가주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호함.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근 용이.

인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 을구 1번 주택임차권(2024.3.5. 제6928호)이 말소되지 않고 인수될 가능성이 있음.

말소기준권리: 대전지방법원 서산지원의 강제경매개시결정(2025타경51130) 등기부채권 총액: 250,000,000원 (신청채권자: 주택도시보증공사)

3.2. 임차인 분석

임차인: 박

보증금: 250,000,000원 (2억 5천만원)

전입일자: 2022.02.28

점유개시일자: 2022.02.28

확정일자: 2022.02.18

배당신고일자: 2024.03.05

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

주의사항:

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 250,000,000원에 대한 주택임차권 등기가 되어 있습니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계한 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소 기준 권리

갑구 6번: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.03.24 접수)

4. 상권분석

4.1. 시세 및 거래 동향

최근 실거래가 정보(2026년 6월 기준, 전용면적 약 65~74㎡ 기준):

* 2026년 6월 6일 거래: 24,000만원 (약 2.4억원), 15층 (64.95㎡)

* 2026년 6월 3일 거래: 23,300만원 (약 2.33억원), 6층 (64.95㎡)

* 2026년 6월 4일 거래: 25,750만원 (약 2.575억원), 6층 (74.22㎡)

본건 물건(전용면적 74.22㎡)과 유사한 면적의 최근 매매가는 25,750만원으로 확인됩니다. 감정가(26,000만원) 또한 최근 시세와 유사한 수준입니다.

4.2. 임대차 동향

최근 전월세 정보 (2026년 5월 기준):

* 2026년 5월 13일 계약: 보증금 33,000만원 (약 3.3억원), 11층 (102.64㎡)

* 2026년 5월 14일 계약: 보증금 22,500만원 (약 2.25억원), 4층 (74.75㎡)

* 2026년 5월 3일 계약: 보증금 21,000만원 (약 2.1억원), 18층 (64.95㎡)

유사 면적(약 74.75㎡)의 임대차 보증금은 2.25억원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 서산 센트럴코아루

주소: 충청남도 서산시 석림동 962

사용승인일: 2019년 03월 28일 (준공 7년차)

총세대수: 337세대

최고층: 20층

동수: 4개동

주차대수: 총 409대 (지상 45대, 지하 364대 - 총괄표제부 기준)

5.2. 편의시설 및 주거 환경

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전, 승강기, 주차장 등 구비.

내부 마감은 인테리어 마감 등이며, 창호는 샷시 창호 마감.

건물 구조는 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕.

현황 주거용으로 이용 중 (방 3, 욕실 2, 드레스룸, 주방, 현관 등).

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (가장 중요)

본 건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 보증금 인수 문제입니다.

임차인 박 은 250,000,000원의 보증금으로 전입일자(2022.02.28) 기준 대항력을 갖추고 있으며, 주택임차권 등기(2024.03.05)가 되어 있습니다.

경매 절차에서 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

특히, 임차인의 보증금(2.5억원)이 최근 거래가(약 2.575억원) 및 감정가(2.6억원)와 유사하거나 높은 수준이므로, 보증금 전액 인수 시 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 있습니다.

6.2. 기타

건축물대장상 전유부 정보가 특정 동(102동, 103동)으로 이원화되어 있으나, 본건은 103동 505호로 명확히 지정되어 있어 혼동의 여지는 적습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 석림동 소재의 신축급 아파트(2019년 준공)로, 중앙호수공원 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하고 교통 또한 편리합니다. 방 3개, 욕실 2개의 잘 갖춰진 내부 구조와 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 2.5억원 중 배당 후 잔액 인수 가능성입니다. 이 부분은 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

만약 임차인의 보증금이 전액 변제되거나, 인수되는 잔액이 최소화될 수 있는 경우라면 시장 가치 대비 매력적인 취득이 가능할 수 있으나, 그렇지 않다면 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 중앙호수공원 인근의 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망.

* 비교적 신축: 2019년 준공으로 준수한 건물 상태.

* 최근 시세 반영: 감정가 및 최근 실거래가 수준이 유사하여 시장 가치 예측 용이 (단, 임차인 리스크 제외 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

최근 유사 면적(74.22㎡) 실거래가: 25,750만원

감정가: 26,000만원

대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원 전액 인수 가능성을 고려할 때, 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 보증금 액수가 클 것으로 예상됩니다. 시장 가치(약 2.575억원)를 고려하고, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세(약 2.575억원)와 인수 가능한 보증금(최대 2.5억원)을 고려할 때, 총 부담액이 시장가를 초과하지 않도록 입찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 (2억원)

상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 만약 보증금 전액(2.5억원)이 인수된다면 총 취득 비용은 4.5억원에 달하여 시장 가치를 크게 상회하게 됩니다. 따라서, 본 건은 임차인 보증금 인수 금액을 정확히 파악하고, 실제 경매 진행 시 배당받는 금액 등을 면밀히 확인한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.