나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50655 [1] 충청남도 당진시 석문면 교로리 844-70 임야 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50655 [1] 충청남도 당진시 석문면 교로리 844-70 임야 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매4계 2025타경50655 | 소재지: 충청남도 당진시 석문면 교로리 844-70 | 감정가: 1,375,373,000원 | 최저가: 469,741,000원 | 용도: 임야

1. 서산지원 2025타경50655 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경50655 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 교로리 844-70

용도: 임야

총 감정가: 1,375,373,000원

총 토지면적: 12,445.00㎡ (약 3,764.58평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자: 한OOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 조OO

채권자: 당OOOOOOOO

건물: 없음 (건물면적 0.00㎡)

1.2. 입지조건

본 건은 충청남도 당진시 석문면에 위치하며, '왜목항' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 전, 답 등 농경지와 자연림, 근린생활시설, 펜션 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 토지 일부 지분만을 매각하는 건입니다.

소유자는 한OOOOOOOOOOOOOOO이며, 채무자는 조OO, 채권자는 당OOOOOOOO입니다.

가장 유의해야 할 권리 사항은 분묘기지권 성립 가능성입니다. 목록 9, 10번 토지에 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

목록 7, 8, 12, 13번 토지(2019.12.19. 접수 제50283호)와 목록 11, 14번 토지(2019.09.25. 접수 제36461호)에 대해서는 지상권 말소 승낙서가 제출되어 관련 권리 관계가 정리된 상태입니다.

최저매각가격은 이러한 분묘 소재로 인한 제약 사항을 반영하여 책정된 것으로 보입니다.

본 건은 일괄 매각으로 진행되나, 실제 건물은 존재하지 않습니다.

1.4. 상권분석

본 건은 주로 임야 및 농경지로 이용되는 지역으로, 인근에 일부 근린생활시설 및 펜션이 분포하고 있습니다.

활발한 상권 지역이라기보다는, 왜목항과 같은 관광지와 연계성을 고려할 수 있는 지역적 특성을 지니고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성은 있으나 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 건이 소재한 당진시 석문면은 지역 특성상 농어촌 생활 환경과 인근 관광지(왜목항) 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

주요 편의 시설이나 생활 기반 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 당진시 시내 또는 인근 읍내 지역으로 이동하는 것이 일반적일 것으로 예상됩니다.

남서측 인근 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 목록 9, 10번 토지에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 최저매각가격에 반영되었을 가능성이 높으나, 실제 인수 시 분묘 관련 권리 문제를 명확히 확인해야 합니다.

토지 일부 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 협의가 필요할 수 있습니다.

지적상 맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 건축 등 개발을 위해서는 인접 토지와의 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

토지 형상 및 경사: 대부분의 토지가 급경사 및 일부 완경사를 이루는 임야로, 개발 및 이용에 지리적인 제약이 따릅니다.

해안변 포락: 목록 7, 8, 12, 13번 토지는 해안변에 위치하며 일부가 포락(물에 잠김)된 것으로 추정됩니다. 정확한 포락 여부 및 면적은 별도의 정밀 측량이 필요하며, 이는 토지의 실질적인 이용 가능 면적에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 건축 행위나 개발 사업 시 관련 법규 검토가 엄격하게 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문면의 임야로, 왜목항 인근에 위치하고 있습니다. 전반적으로 자연환경이 양호한 지역으로 보이나, 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 분묘기지권 성립 가능성, 지적상 맹지, 급경사 지형, 해안변 포락 가능성, 그리고 토지 일부 지분 매각이라는 점은 향후 토지 이용 및 개발 시 신중한 접근을 요구합니다.

각종 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토하고, 지리적 제약 사항을 극복할 수 있는 구체적인 활용 방안 마련이 선행되어야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

해안 인접 지역: 왜목항 인근이라는 위치적 이점을 활용한 관광 또는 휴양 시설 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

계획관리지역: 일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 충족 시 건축 행위 등 제한적인 개발이 가능할 수 있습니다.

가격 반영: 분묘, 맹지, 포락 등 제약 요인으로 인해 최저매각가격이 책정되었을 가능성이 높아, 이러한 리스크를 감수하고 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 잠재적인 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

개발 압력: 당진시는 산업 및 관광 개발 수요가 꾸준히 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매4계