나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50972 [1] 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 111동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 대덕동 소재 '대덕초등학교' 북측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트단지, 학교, 단독주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통 및 도로교통 이용상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 공동주택(아파트) 내 개별호수로서,
(사용승인일자: 2016.08.09)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 주거용(방3, 주방/식당, 거실, 현관, 욕실2 등) 으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지하주차장시설, 승강기설비, 소화전설비, 소화탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지를 포장도로가 에워싸고 있으며, 이를 통해 단지내공도로 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보조간선도로(2023-11-30)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(25201)<광업법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2024. 3. 5. 제7203호)있음.(임대차보증금 265,000,000원/ 전입일 2022. 8. 1./ 점유개시일자 2022. 5. 24./확정일자 2022. 5. 26.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경50972 (1)

소재지: 충청남도 당진시 대덕동 1808 한성필하우스 111동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

토지면적: 50.17㎡ (약 15.17평)

건물면적: 76.03㎡ (약 22.99평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2016년 (2016.08.09 사용승인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 충청남도 당진시 대덕동 소재 '대덕초등학교' 북측 인근에 위치.

* 주변은 아파트 단지, 학교, 단독주택 등이 소재하는 전형적인 주거지대로, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 도로교통 이용이 편리함.

건물구조 및 상태:

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 공동주택(아파트) 내 7층 703호.

* 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 마감.

* 입주 연도는 2016년 8월 9일.

토지 이용 및 도로:

* 토지는 사다리형 평지로 현황 아파트 건부지로 이용 중.

* 본건 단지를 포장도로가 둘러싸고 있으며, 이를 통해 단지 내 도로 진입이 가능함.

토지이용계획:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 보조간선도로, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 광구, 상대보호구역, 배수구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

권리관계 요약:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (갑6, 2025.02.17)

* 본건의 가장 큰 권리 분석상 쟁점은 을구 3번의 주택임차권 등기임.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 김광섭 (마스킹: 김 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 1일

* 확정일자: 2022년 5월 26일

* 배당신고일자: 2024년 3월 5일

* 대항력: 있음

등기부상 권리 내역:

* 을구 3번 (주택임차권): 김광섭, 265,000,000원, 말소: 인수. (2024.03.05 접수)

* 갑6 (강제경매): 주택도시보증공사, 277,811,193원, 말소: 말소기준권리. (2025.02.17 접수)

권리 인수 여부:

* 을구 3번의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하였음.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금 265,000,000원이 최우선적으로 배당받지 못하면 매수인이 인수하게 되므로, 입찰 전 배당표를 반드시 확인해야 함. (주의: '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 명시된 '인수' 문구에 따라 잔액 인수 가능성이 매우 높음)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 2026년 6월 17일: 238,500,000원 (전용면적 76.0261㎡)

* 2026년 7월 9일: 240,000,000원 (전용면적 76.0261㎡)

* 감정평가액: 230,000,000원

시세 동향:

* 본건 전용면적(76.03㎡)과 유사한 면적대의 아파트 매매가는 2억 3천 8백 5십만원에서 2억 4천만원 선으로 형성되어 있음.

* 감정평가액은 최근 시세보다 다소 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 단지명: 대덕수청한성필하우스

* 건축년도: 2016년

* 총 동수: 11동

* 총 세대수: 710세대

* 건물 최고층: 20층 (해당 물건은 7층)

* 주차: 총 868대 가능 (지상 3대, 지하 864대, 기타 1대 - 총괄표제부 기준)

내부 구조 및 이용 상태:

* 현황 주거용으로 이용 중 (방 3, 주방/식당, 거실, 욕실 2 등).

편의시설:

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설 구비.

주변 시설:

* 인근에 대덕초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 제공된 토지이용계획상 특이사항 없으며, '무난시됨'이라는 감정평가서 내용으로 미루어 특이할 만한 혐오시설은 없는 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 265,000,000원 인수 가능성임.

* 감정평가액(230,000,000원) 및 최근 실거래가(약 238,500,000원 ~ 240,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높음.

* 만약 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액을 매수인이 부담해야 하므로 총 매수 금액이 급증할 수 있음.

* '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기와 '잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의사항 간의 불일치 가능성 존재. (매수인은 최악의 경우를 상정하고 접근해야 함)

* 추가적인 권리관계 또는 점유 관련 분쟁 발생 가능성.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2016년 준공)이며, 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 아파트임.

* 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 임차인의 보증금(265,000,000원)이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 배당에서 전액 변제되지 않을 시 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있음.

* 본 물건의 낙찰 후 총 부담액은 입찰가 + 인수 보증금 잔액이 되므로, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요함.

* 권리분석 상 쟁점이 명확하므로, 입찰 전 배당표, 임차인과의 협의 가능성 등을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 아파트로, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 주거 선호도가 높은 지역 내 위치, 기본적인 입지 조건 충족.

* 만약 임차인 관련 문제가 말끔히 해결되거나 유리한 조건으로 협의될 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회 제공 가능. (매우 조건적)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 약 238,500,000원 ~ 240,000,000원

감정평가액: 230,000,000원

임차인 인수 보증금: 최대 265,000,000원 (만약 전액 인수 시)

분석: 본 물건은 임차인 인수 보증금 리스크가 매우 크므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다. '인수 보증금'을 제외하고 시세 및 감정가 기준으로 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 물건 자체의 가치에 집중하여 산정하였습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

*참고: 위 예상 입찰가는 감정평가액(230,000,000원)보다 낮게 설정하여, 잠재적 위험에 대한 예비 자금을 확보하기 위한 보수적인 접근입니다. 실제 총 매수 비용은 입찰가 외 임차인 보증금 인수액이 추가될 수 있음을 반드시 명심해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.