나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51110 [1] 충청남도 당진시 신평면 남산리 3-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 남산리 소재 '세한대학교 당진캠퍼스'서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형 평지로 다가구주택 건부지임.
기호(2) : 부정형 평지로 도로임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호(2) : 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역 , 성장관리계획구역(신평16 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지는 지목 '전'이나 현황은 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
외벽 : 외장타일 및 외단열 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

기호(3) 건물은 가처분등기의 촉탁으로 보존 등기된 건물로 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 일반건축물대장 미등재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1: 지목 '전' 이나, 현황 '대' 임
-목록2: 주변토지들에 소재하는 원룸들의 출입도로로 이용 중
-목록3: 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 일반건축물대장 미등재 상태임
-목록1 을구 4번 지상권설정등기(2021. 1. 13. 제1601호)에 대하여 근저당권자 겸 지상권자가 2026. 5. 8. 지상권 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51110 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 남산리 3-23

용도: 다가구주택

감정가: 1,122,988,400원

토지면적: 1281.00㎡ (약 387.4평)

건물면적: 512.13㎡ (약 154.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 남산리에 소재하며, '세한대학교 당진캠퍼스'에서 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다가구주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

토지(기호 1)는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 다른 토지(기호 2)는 도로로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(신평16 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(848,400,000원)입니다. 해당 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 2021년 1월 13일 아산신용협동조합 명의의 선순위 지상권설정등기(을구 4번)가 존재하나, 근저당권자 겸 지상권자가 2026년 5월 8일 지상권 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2024년 10월 8일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(848,400,000원)이며, 이 역시 매각으로 소멸 예정입니다.

총 등기부채권액은 토지 및 건물 합계 848,400,000원입니다.

* 임차인 현황

* 성명불상 외국인: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 전현호: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사 경수제철건설: 보증금 1,000,000원, 차임 340,000원, 대항력 없음.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 지상권이 기재되어 있으나, 을구 4번 지상권설정등기에 대해 말소 동의서가 제출되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 개발 계획 및 잠재력

신평면은 당진~천안 간 고속도로 신평IC 예정(2025년), 신평~내항 간 연육교 건설, 석문산단 인입철도 등 다수의 교통망 확충 계획이 있습니다. 또한, 신평 행복잇슈센터 조성 사업, 취약지역 생활여건 개조사업 등 도시재생 및 주거환경 개선 사업이 추진되고 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. (출처 9)

세한대학교 당진캠퍼스가 인근에 위치하며, 대학 관련 수요층을 기반으로 한 원룸 임대 수요가 꾸준히 존재합니다. (출처 9)

* 기존 상권 영향

세한대학교 당진캠퍼스 개교 이후, 지역 상권에 미치는 영향에 대한 상반된 분석이 존재합니다. 일부에서는 대학 유치로 인한 경제 활성화 효과를 기대하지만, 다른 분석에서는 기존 상권 침체 가능성도 제기되었습니다. (출처 2, 3) 그러나 최근에는 적극적인 도시 재생 사업 추진으로 지역 활성화를 꾀하고 있습니다. (출처 4, 5, 7, 10, 14, 15)

1.4. 생활정보

* 교육시설

가장 인접한 주요 교육시설로는 '세한대학교 당진캠퍼스'가 있습니다. (출처 2, 3, 4, 6, 9, 11, 16, 17)

* 편의 및 문화시설

남산공원 내 교육문화스포츠센터(당진시립중앙도서관)가 있어 시민들의 휴식 공간으로 활용됩니다. (출처 20) 인근에 대형 베이커리 카페인 '로드1950'이 위치해 있으며, 바다 조망과 함께 이색적인 분위기를 즐길 수 있습니다. (출처 13, 19)

* 주거 환경 개선

신평면 남산1리가 '취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 주거 환경 개선이 추진될 예정입니다. (출처 5, 14) 또한, 안전한 우리 동네 만들기 사업의 일환으로 범죄 예방 환경 개선 사업이 진행될 계획입니다. (출처 4)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황

해당 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않아 일반건축물대장에 미등재된 상태입니다. 이는 향후 건축 관련 법규 위반으로 인한 문제 발생 소지가 있습니다. (주의사항 3)

* 토지 현황

토지(목록 1)의 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. (주의사항 2)

* 도로 이용

토지(목록 2)가 주변 토지들의 원룸 출입도로로 이용 중이라는 점은 추후 도로 사용에 대한 이해관계 발생 가능성을 내포합니다. (주의사항 2)

* 지상권 설정

을구 4번 지상권 설정 등기가 존재하나, 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 있으나, 실제 인수 부담이 없는지 재확인이 필요합니다. (임차인 현황)

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 남산리에 위치한 다가구주택으로, 세한대학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 인근 지역의 도시 재생 사업 및 교통망 확충 계획은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 11억 2천여만 원입니다.

다만, 건물 사용승인 미필 및 일반건축물대장 미등재 상태, 토지 현황과 지목 간 차이, 주변 토지 출입로 이용 등은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 선순위 지상권이 존재하나 말소 동의서가 제출된 점은 긍정적입니다. 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 사항에 대한 사실관계 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 개발 잠재력: 신평면 일대의 교통망 확충 및 도시 재생 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 교육 인프라 접근성: 세한대학교 당진캠퍼스와의 인접성으로 인한 학생 및 교직원 대상 임대 수요 기대.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 가능.

* 용도: 다가구주택으로 활용 시 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,122,988,400원입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 건물 사용승인 미필, 도로 이용 등 일부 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 추가적인 시세 분석 및 법률 검토 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.