나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51193 [1] 충청남도 태안군 태안읍 남산리 975-1 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51193 [1] 충청남도 태안군 태안읍 남산리 975-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매2계 2025타경51193 | 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남산리 975-1 | 감정가: 397,774,000원 | 최저가: 278,441,000원 | 용도: 단독주택

1. 서산지원 2025타경51193 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51193 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남산리 975-1

용도: 단독주택

감정가: 397,774,000원

토지 면적: 709.00㎡ (약 214.47평)

건물 면적: 162.98㎡ (약 49.30평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 안OOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남산리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 태안군청에서 남서측 원거리에 위치하고 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 북동측으로 약 3m 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건에는 유치권이 신고되어 있습니다. 2025년 4월 23일 자로 김철호 씨가 철근콘크리트 공사비 65,000,000원에 대한 유치권 신고서를 제출하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 경매 물건에 유치권이 있을 경우 낙찰자가 해당 채권을 변제해야 할 의무가 발생할 수 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다. 일반적으로 경매개시결정 등기 전에 유치권이 성립된 경우 낙찰자에게 대항할 수 있으나, 그 성립 요건(점유, 채권의 견련성, 변제기 도래, 배제 약정 없음)을 엄격히 따져봐야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 태안읍 남산리는 주로 주거 지역과 농경지가 혼합된 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 단독주택 위주로 형성되어 있어, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 태안군 내에서는 태안군청 인근 지역이 행정 및 상업 중심 기능을 수행하고 있습니다. 최근 태안군 지역 개발 계획으로는 소규모 지역 개발 사업 추진(2025년) 및 안면도 관광지구 개발 사업 재추진 등이 있으나, 본건 소재지 남산리와의 직접적인 연관성은 낮은 편입니다. 토지 거래량은 감소 추세이나, 토지 면적당 단가는 상승하는 양상을 보이고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다. 주변에 태안군청이 소재하여 행정 업무 이용이 편리할 수 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 교통 이용이 가능합니다. 구체적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)과의 거리에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. **유치권 문제**: 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

2. **제시외 물건**: 감정평가서상 제시외 수목(㉠) 및 제시외 데크(㉡)가 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 철거 또는 이전 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

3. **지역 개발 영향**: 태안군 전체적으로는 지역 개발 계획이 있으나, 본건 소재지인 남산리의 직접적인 개발 수혜나, 반대로 혐오 시설(축사, 공장 등)의 난립 가능성에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다. 현재까지 검색된 정보로는 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없습니다.

4. **도로 조건**: 북동측으로 약 3m 내외의 법인 소유 포장도로와 접해 있어 차량 통행에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 맹지 여부 및 기타 도로 관련 제한 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 태안군 태안읍에 위치한 단독주택으로, 토지 면적 대비 건물 면적이 적절하며 감정가 대비 현재 시세는 추가 확인이 필요합니다. 주택으로서의 기본적인 기능은 갖추고 있으나, 가장 큰 특징은 불분명한 성립 여부의 유치권 신고입니다. 이 유치권 문제가 해결되지 않으면 낙찰 후 부담이 될 수 있으므로, 권리 분석을 철저히 해야 합니다. 제시외 수목 및 데크가 매각 포함된 점도 고려해야 합니다. 주변 개발 호재가 있으나 본건과의 직접적인 연관성은 크지 않으므로, 실거주 목적이나 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* **잠재적 가치**: 태안군은 관광 및 지역 개발에 대한 지속적인 노력을 기울이고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* **실거주 목적**: 유치권 문제를 명확히 해결할 수 있다면, 비교적 넓은 토지를 가진 단독주택으로서 실거주 목적에는 적합할 수 있습니다.

* **경매 시세 차익**: 만약 유치권 문제가 원만히 해결되거나, 허위 유치권으로 판명될 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 얻을 가능성이 있습니다.

* **명확한 권리 분석**: 입찰 전 법원 서류 및 현장 조사를 통해 유치권의 실제 성립 여부와 금액 등을 면밀히 파악하는 것이 가장 중요합니다.

법원 정보

서산지원 경매2계