나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51093 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '한국전력공사(서산지사)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물 내 제13층 제1304호로서
(사용승인일 : 2019.03.28.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 남서측 노폭 약 15m, 북서측 노폭 약 10m, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상이며, 기타참고사항 없음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2024.1.12. 제1396호)있음(임대차 보증금260,000,000원/ 전입일자 2022.1.11. /점유개시일자 2022.1.11./ 확정일 자:2021.12.9.). 배당에서 보증금이 전액 변제 되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51093 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 13층1304호

용도: 아파트

감정가: 264,000,000원

토지면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

토지지분: 42.5193㎡ (약 12.86평)

건물면적: 74.76㎡ (약 22.61평)

건물지분: 74.7566㎡ (약 22.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2019년 3월 28일

아파트명: 서산 센트럴 코아루

총 세대수: 337세대

총 주차대수: 45대

최고층: 20층

2.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '한국전력공사(서산지사)' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 본건이 소재한 단지는 남서측 약 15m, 북서측 약 10m, 북동측 및 남동측으로 약 8m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)에 해당합니다.

2.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 18일 남대구세무서장의 압류(갑6)가 말소기준권리입니다.

주요 권리 내역:

* 대항력 있는 임차인: 강민권 (강 )

* 임차보증금: 260,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 11일

* 점유개시일자: 2022년 1월 11일

* 확정일자: 2021년 12월 9일

* 주택임차권등기: 을구 3번 (2024년 1월 12일 접수)

* 임차권 인수 여부: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리를 승계하였습니다.

* 등기부채권 총액: 269,430,000원

2.4. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근이 용이한 환경입니다.

아파트 단지 정보: 서산센트럴코아루는 2019년에 준공된 아파트로, 총 20층 규모의 건물이며 본건은 103동 13층에 위치합니다.

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

2.5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주거지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경: 신축 연식의 아파트로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 260,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

보증금 미변제 시 부담: 감정가(264,000,000원)와 임차인의 보증금(260,000,000원)이 유사한 수준으로, 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 고스란히 매수인의 부담이 됩니다.

권리 승계: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하였으므로, 관련 법적 절차 및 책임 소재를 명확히 확인해야 합니다.

가축사육제한구역: 해당 물건은 가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 일반적인 아파트 거주 환경에는 큰 영향을 미치지 않습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 준공된 아파트로 신축 연식이 짧다는 장점이 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 임차보증금 인수라는 중대한 부담이 따르는 물건입니다. 임차인의 보증금 인수 금액이 감정가와 유사한 수준이므로, 경매 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당할 수 있습니다. 따라서, 명도 및 보증금 인수와 관련된 법적, 재정적 위험을 철저히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

2.8. 투자 포인트

최신 준공 연도: 2019년 준공으로 신축급 아파트의 장점을 가집니다.

입지: 서산시 내 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

아파트 가치: 비교적 최근 실거래가(2026년 6월 257,500,000원)를 고려할 때, 잠재적인 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(74.76㎡)의 아파트 매매가가 2026년 6월 4일 기준으로 257,500,000원(74.22㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 264,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 하는 점은 매수인의 실제 부담액을 크게 증가시키는 요인입니다.

만약 경매 배당에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 매수인은 입찰가 외에 인수해야 할 보증금 잔액을 추가로 부담하게 되므로, 총 매수 비용이 시장가치를 초과할 위험이 있습니다.

이러한 리스크를 고려하여, 예상되는 시장 가치(약 257,500,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

안전 마진 확보 및 리스크 관리를 위해, 예상 입찰가는 210,000,000원 이하 로 설정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이 가격은 보증금 인수 부담을 고려한 보수적인 예상이며, 실제 총 매수 비용은 입찰가에 인수 보증금 잔액을 합산하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.