나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102561 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 128-34 스마트트라움 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일 · 평가일 2024.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "중랑역" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 근린생활
시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선,경춘선(중랑역) 등이 소재
하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하2층, 지상16층 건물 내 1층 101호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(일반일반음식점)이나, 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 세장형 평지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활사설
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 30미터 및 약4미터의 포장도로에 접하며, 도
로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(상봉생활권), 가축사육제한구역(문의:일자리
창출과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지
반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(건축과 별도문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경102561 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 128-34, 스마트트라움 1층 101호

용도: 근린상가 (건축물 현황: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

감정가: 1,178,000,000원

토지면적: 24.18㎡ (약 7.31평)

건물면적: 69.16㎡ (약 20.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더블유케이2312유동화전문

특이사항: 유동화물건

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 16층 건물 중 1층 101호

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (상봉생활권) 등

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "중랑역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경의중앙선, 경춘선(중랑역)이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

도로상태: 본건 토지는 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 30미터 및 약 4미터의 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 12일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)

소멸예정권리:

* 갑1 소유권보존 (2022-04-14)

* 갑3 2번구미화를제외한공유자전원지분전부이전 (2022-10-12)

* 을1 근저당권 국민은행 (2022-10-12)

* 갑4 임의경매개시결정 (2024-02-16)

* 갑5 압류 (2024-03-13)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 804,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인으로부터 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 스마트트라움 건물 1층 101호로, 근린생활시설로 이용 가능한 상가임.

주변은 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 분포되어 있어 기본적인 상권 배후가 존재함.

건물 자체의 용도는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 되어 있으나, 현재는 공실 상태임.

중랑역 인근으로 유동인구 확보에 유리한 조건임.

주변에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

교통: 중랑역(경의중앙선, 경춘선) 이용이 편리하며, 인근 버스 노선 다수 운행.

편의시설: 상봉동 및 주변 지역의 근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

공실: 현재 공실 상태로, 장기화될 경우 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음.

유동화 물건: 채권 매각 등의 절차를 거친 물건으로, 경우에 따라 추가적인 복잡성이 있을 수 있음.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등 일부 토지이용 계획상의 제한이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동의 역세권에 위치한 근린상가로, 투자 가치가 있는 물건임.

권리 관계가 깨끗하여 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있으며, 인수해야 할 임차인 부담도 없음.

현재 공실 상태이므로, 향후 적극적인 임대 마케팅을 통해 수익 창출이 가능함.

유동화 물건이라는 점과 현재의 공실 상태는 신중한 접근이 필요한 부분임.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 중랑역 도보 이용 가능한 거리로 접근성 우수.

복합 건물 내 상가: 상업, 주거, 업무 시설이 혼재된 지역의 상가로 배후 수요 확보 기대.

권리 분석상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 물건.

향후 지역 개발 가능성: 상봉동 일대 도시 개발 및 재정비 사업으로 인한 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,178,000,000원임.

현재 공실 상태이며, 시장 상황 및 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이기 위해 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적임.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 1,050,000,000원 수준으로 제시함.

이는 현재 공실 상태를 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.