나이스옥션 법원경매 서산 2025타경522 [1] 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 12층1218호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2025타경522 [1] 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 12층1218호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경522
• 주소: 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 12층1218호
• 용도: 오피스텔

서산지원 경매1계 2025타경522 | 소재지: 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 12층1218호 | 감정가: 159,000,000원 | 최저가: 159,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서산지원 2025타경522 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서산지원 2025타경522 (1)

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 12층1218호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5천 9백만원

토지면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

건물면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

2. 입지 조건

본 물건은 충청남도 서산시 읍내동에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 위락시설 등이 혼재된 지역입니다. 충남서산경찰서 북동측 인근에 자리하고 있어 행정 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다 [cite: Search Result 3].

교통으로는 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다 [cite: Search Result 3]. 또한, 본건 남측으로는 노폭 약 25미터, 동측으로는 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 해당하며, 이는 향후 상업 활동 및 주거 기능 모두를 고려할 수 있는 입지임을 시사합니다 [cite: Search Result 10]. 다만, 방화지구, 시가지경관지구에 포함되어 건축 관련 규제를 받을 수 있습니다 [cite: Search Result 10].

3. 권리 분석

본 건의 소유자이자 채무자는 한OO이며, 채권자는 이OO입니다. 본 경매는 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

가장 중요한 권리관계는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 해당 임차인은 1억 2천만원의 임대차보증금을 가지고 있으며, 2024년 4월 24일 전입, 2024년 4월 9일 확정일자를 받았습니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실제 인수 금액에 영향을 미치는 중대한 사항이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권 분석

본 물건이 소재한 읍내동 일대는 경찰서, 주거 시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 복합적으로 자리한 지역으로, 비교적 활발한 상업 활동이 이루어질 수 있는 환경입니다 [cite: Search Result 3]. 일반상업지역 및 준주거지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설이나 소규모 상업 시설 운영에 유리할 수 있습니다 [cite: Search Result 10].

주변에 경찰서가 위치하여 안정적인 유동인구 확보가 가능하며, 단독 및 다세대 주택가가 인접해 있어 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다 [cite: Search Result 3]. 또한, 서산시청, 서산시립도서관, 롯데마트, 이마트 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다 [cite: Search Result 8, 12].

5. 생활 정보

교통 편의성은 앞서 언급한 바와 같이 차량 접근성과 대중교통 이용 모두 보통 수준입니다. 기본적인 생활 편의 시설로는 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

서산시 읍내동 지역은 관공서, 상업 시설, 주거 시설 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라는 양호한 편입니다 [cite: Search Result 8, 12]. 특히, 중앙호수공원이 단지 바로 앞에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다 [cite: Search Result 3, 8, 12]. 또한, 서산의료원, 서산중학교, 서령고등학교 등 교육 및 의료 시설도 근거리에 위치하고 있습니다 [cite: Search Result 3].

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리 분석에서 상세히 설명드린 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 임차인의 보증금 1억 2천만원이 경매 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 예상보다 높은 총 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

또한, 오피스텔의 경우 공실 위험이나 임대 시장 변동성에 대한 고려도 필요합니다. 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 읍내동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 사용 승인일이 2019년으로 비교적 신축 건물에 해당하며, 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있습니다 [cite: Search Result 3, 10].

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이라는 큰 리스크가 존재하므로, 입찰 예정자는 이 부분을 철저히 인지하고, 보증금 인수 금액을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 서산시 읍내동의 중심 지역에 위치하여 향후 지역 발전 시 시세 상승 기대 가능.

- 일반상업지역 및 준주거지역으로 지정되어 있어 상가 또는 오피스텔로서의 활용 가치 높음 [cite: Search Result 10].

- 낙찰 후 임차인 문제 해결 시, 안정적인 임대 수익 또는 시세차익 기대 가능.

- 임차인 인수 부담을 충분히 감안한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 가치 상승.

법원 정보

서산지원 경매1계