나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50970 [1] 충청남도 당진시 석문면 삼화리 22-22 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재, '석문대교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 본건 토지 기호 '1, 3'
인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 '공업기타(창고)' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 본건 토지 기호 '1,3'
본건 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 토지 기호 '1, 3'
계획관리지역, 성장관리계획구역(석문34 산업형), 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 본건 건물 기호 '2'
일반철골구조 판넬기타지붕 1층 건으로서, (사용승인일 : 2021.02.25.)
외벽 : 판넬 잇기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등

- 본건 건물 기호 '4'
일반철골구조 기타지붕 1층 건으로서, (사용승인일 : 2021.04.21.)
외벽 : 판넬 잇기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

기준시점 현재, 창고시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경50970 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼화리 22-22

* 용도: 창고시설

* 감정가: 6,659,930,000원

* 토지면적: 4,999.00㎡ (약 1,512.5 평)

* 건물면적: 1,900.00㎡ (약 574.8 평)

* 건물(2) 연면적: 950㎡ (약 287.4 평) - 사용승인일: 2021.02.25

* 건물(4) 연면적: 950㎡ (약 287.4 평) - 사용승인일: 2021.04.21

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 승OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리, '석문대교' 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 전, 답 등의 농경지와 중소규모 공장 및 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 해당 지역은 석문국가산업단지 인근으로, 산업 및 물류 시설이 발달하는 지역적 특성을 보입니다.

* 교통상황

* 본건 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

* 석문대교 인근 및 간선도로와의 접근성이 좋아 물류 이동에 유리한 입지입니다.

* 도로상태

* 본건 토지는 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 성남중앙신용협동조합의 근저당권(5,760,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 4월 8일 접수된 성남중앙신용협동조합의 근저당권(5,760,000,000원)입니다.

* 등기부 요약

* 소유권: 주식회사대신산업 (토지), 유재선, 주식회사대신산업 (건물)

* 권리 현황: 등기부상 다수의 압류, 가압류 등이 존재하나, 상기 말소기준권리에 의해 경매 절차 진행 시 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

* 총 등기부 채권액: 5,791,431,683원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무를 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰 후 인수 또는 정산에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 당진시 석문면은 석문국가산업단지를 중심으로 산업 및 물류 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 주변에 중소규모 공장과 창고 시설이 밀집해 있으며, 농경지 및 근린생활시설도 혼재되어 있습니다.

* 산업 연관성: 본건은 창고시설로서, 인근 산업단지 및 물류 유통 관련 기업과의 연계성을 통해 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 석문대교 인근 및 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 물류 이동 효율성이 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설 현황을 파악하기 어렵습니다. 다만, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 교통편의: 지역 내 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 가능하나, 물류 특성상 자가용 또는 차량 이용이 더 효율적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 다른 담보물건의 매각 진행 상황이 본 건의 매각 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부 채권액(약 57.9억 원)이 감정가액(약 66.6억 원)에 근접하여, 낙찰가율이 낮을 경우 채권자의 손실이 커질 수 있으며, 이는 경매 진행 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(석문34 산업형), 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 현황 및 잠재적 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문면에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 석문국가산업단지 인근의 산업 활동 및 물류 허브로서의 잠재력을 지니고 있으며, '석문대교' 및 간선도로 접근성이 우수한 교통 이점을 갖추고 있습니다. 다만, 공동담보 물건으로서 높은 채권 총액과 토지 이용계획상의 일부 제한 사항, 그리고 불분명한 임대차 관계 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 철저한 권리분석 및 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 면밀히 검토한다면, 지역 개발 가능성과 신축 건물의 장점을 활용한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 물건으로 취득하므로, 권리 관계가 비교적 명확하고 명도 관련 부담이 적습니다.

* 성장관리구역: 향후 지역 개발 및 산업 활동 확장에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 산업단지 인근: 석문국가산업단지와 인접하여 관련 산업체와의 시너지 효과 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 인근 지역의 창고 임대 시세, 공실률, 지역 개발 계획의 구체적인 영향, 건축물의 상태 및 관리 현황, 그리고 토지 이용 제한의 실질적 영향 등을 종합적으로 고려한 상세한 시장 분석이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 본건의 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근과 함께 심층적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 개별적인 분석이 이루어져야 합니다.

10. 주변 시설 검토 (혐오시설 관련)

본 조사 시점에 제공된 정보 및 공개된 자료를 통해 당진시 석문면 삼화리 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축산 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역의 특성상 전, 답 등의 농경지가 혼재되어 있어 농업 관련 시설이 존재할 수 있으며, 산업단지 인근 지역의 개발 과정에서 잠재적인 환경 영향 요인에 대한 면밀한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.