나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51063 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 19층1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동 소재 “서산중앙호수공원” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물 내 제19층 제1903호로서,
(사용승인일 : 2019.03.28)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 내부인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 약 12m 내외의 포장도로 및 북동측 및 남동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 본건은 소유자의 폐문 부재 등으로 인하여 이용 상황은 건축물현황도 및 인근탐문조사 등으로 판단하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 230,000,000원, 전입일자 2022.02.28., 확정일자 2022.02.28.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51063 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 102동 19층 1903호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상20층 건물 내 제19층 제1903호

사용승인일: 2019.03.28

1.3. 면적 정보

토지 면적: 36.94㎡ (약 11.18평)

건물 전용 면적: 64.95㎡ (약 19.65평)

토지 지분: 36.9419㎡ (약 11.18평)

건물 지분: 64.9504㎡ (약 19.65평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 229,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 “서산중앙호수공원” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로 접근성

본건 북서측 및 남서측으로 약 12m 내외, 북동측 및 남동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리(강제경매 2025.02.25.)보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. 단, 을구 3번 임차권 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 김

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022.02.28.

대항력: 있음

비고: 을구 3번 임차권등기가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소 기준 권리

대전지방법원 서산지원 강제경매개시결정(2025타경51063) 접수일자: 2025.02.25. 채권액: 240,002,017원.

3.4. 권리 관계 상세

소유권 이전 (매매): 2022.02.28. 접수, 권리자: 민우진, 매매금액: 240,000,000원

주택 임차권 (을구 3번): 2024.02.29. 접수, 권리자: 김정호, 보증금: 230,000,000원, 인수 조건 (전입/확정일자: 2022.02.28.)

강제 경매 (갑구 7번): 2025.02.25. 접수, 권리자: 주택도시보증공사, 채권액: 240,002,017원 (말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위는 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

4.2. 아파트 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 서산 센트럴코아루

준공년월: 2019년 03월

세대수: 337세대

동수: 4동

최고층: 20층

5.2. 주변 편의 및 공공시설

서산중앙호수공원 인근 위치.

버스정류장 소재.

5.3. 주차 정보

총 주차대수: 409대 (지하 기계식 364대, 지상 기계식 45대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(김정호, 보증금 230,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험이 있습니다. 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가(229,000,000원) 및 채권 총액(240,002,017원)과 유사하거나 초과하므로, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

6.2. 주변 환경

주변 시설에 대한 조사 결과, 아파트 단지 인근에서 통상적인 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 아파트로서 건물 상태는 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 위험이 매우 큰 물건입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 하므로, 최종 매수 비용이 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 고위험 물건으로 판단됩니다. 따라서, 본건에 대한 철저한 권리 분석 및 인수 금액 예측, 그리고 임차인과의 협상 전략 수립이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 아파트 신축 및 관리 상태

2019년 준공으로 건물 및 내부 시설의 노후도가 낮아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

8.2. 잠재적 시세 상승 여력

서산시 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. (주의) 낙찰 후 명도 관련

임차인이 대항력을 가지고 있어 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 원만한 협의가 어렵다고 판단될 경우, 명도 소송 등 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가: 233,000,000원 ~ 240,000,000원 (64.95㎡ 기준)

감정가: 229,000,000원

9.2. 입찰가 산정 (보수적 접근)

본건의 경우, 대항력 있는 선순위 임차인 김정호의 보증금 230,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세(약 230,000,000원 ~ 240,000,000원)를 초과하지 않도록 매우 신중하게 접근해야 합니다.

만약, 매수인이 최종 지출할 수 있는 총 금액을 시세 하단인 230,000,000원으로 설정하고, 인수해야 할 보증금이 230,000,000원이라면, 입찰가는 0원이 됩니다. 이는 현실적으로 입찰하여 낙찰받기 어려운 금액입니다.

따라서, 본건의 낙찰 가능성과 수익성을 고려한 입찰가 산정은, 인수될 정확한 임차보증금 액수를 예측하거나 임차인과의 협상을 통해 그 금액을 확정하는 것이 필수적입니다.

현 시점에서 정확한 인수 보증금 금액을 확정하기 어렵고, 최악의 경우(전액 인수)를 가정할 때, 본건의 순수한 부동산 가치(시세)에서 인수 보증금(230,000,000원)을 차감한 금액으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가 (총 지출 230,000,000원 목표 시): 5,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 극히 보수적인 관점에서 산출된 것이며, 인수 보증금의 정확한 액수, 배당 결과, 임차인과의 협상 등에 따라 실제 입찰가는 크게 달라질 수 있습니다. 해당 금액은 단순 참고용이며, 투자 시에는 보다 심층적인 분석과 위험 관리가 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.