나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50971 [1] 충청남도 당진시 대덕동 1876 당진대덕수청시티프라디움1차 105동 2층205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 대덕동 소재 ""대덕 초등학교"" 동측 인근에 위치하는 당진대덕수청시티프라지움1차 제105동 제2층 제205호(전유면적 59.9589㎡)로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지하1층 지상16층 중 제2층 제205호(사용승인일 : 2010.10.29.)로서

외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용되고 있음.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지인 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 광구(25201)<광업법>, 배수구역<하수도법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기 (2023.11.28. 등기, 임대차보증금 19,500만 원, 전입일 2021.10.18., 확정일자 2021.9.7.)있으나, 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

소재지: 충청남도 당진시 대덕동 1876, 당진대덕수청시티프라디움1차 105동 2층 205호

사건번호: 서산지원 2025타경50971 (1)

용도: 아파트

토지면적: 43.48㎡ (약 13.15평)

건물면적(전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건물 사용승인일: 2020년 10월 29일

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 대덕동 소재 대덕 초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 일반적인 생활환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됨.

* 도로상태: 단지 주위로 간선도로와의 접근성이 양호하며, 단지 내 도로 및 주차 여건도 보통 수준임.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 2월 17일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (갑7)

* 주요 권리사항:

* 을구 순위 1번 주택임차권등기: 2023년 11월 28일 등기되었으며, 임대차보증금 195,000,000원, 전입일 2021년 10월 18일, 확정일자 2021년 9월 7일.

* 권리분석 요약:

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 등기되어 있었으나, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 조건이 확인되었습니다.

* 따라서, 매각으로 인해 해당 임차권은 말소될 예정이며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 195,000,000원

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건이 속한 당진대덕수청시티프라디움1차는 신축 아파트 단지로, 주변 역시 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있는 주거 중심 상권입니다.

* 주변 시설: 대덕 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 상업 시설 또한 기본적인 편의를 제공합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 지역입니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 당진대덕수청시티프라디움1차는 2020년 10월 사용승인된 아파트 단지로, 총 16층 높이의 건물 중 2층에 위치합니다.

* 주거 환경: 아파트 내부 구조는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

* 내부 설비: 도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 단지 내 지하 주차 공간이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 말소 조건 이행 여부: 제출된 확약서 내용이 명확하며 매수인의 부담을 크게 줄여주지만, 혹시 모를 계약 불이행 또는 법적 분쟁 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 확약서 내용이 제대로 이행되는지 최종 확인이 중요합니다.

* HUG 인수 조건 변경: HUG가 임차권 승계인이 되면서 발생한 조건 변경 사항으로, 향후 HUG와의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 이슈를 사전에 인지하고 있어야 합니다.

* 경매 절차상 변수: 모든 경매 물건은 명도, 서류 미비 등 예측하지 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 대덕동에 위치한 신축 아파트 단지 내 물건으로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 저가 매수 가능성이 있으며, 특히 대항력 있는 임차인으로 추정되었던 권리가 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 권리가 없는 상태로 종결될 가능성이 높아 권리 관계가 매우 깔끔한 편입니다. 확약서의 이행 여부만 철저히 확인된다면, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력도가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 가격: 최근 실거래가가 2억 2천만원대에서 2억 3천만원대임을 감안할 때, 감정가 2억원 대비 향후 낙찰가 산정을 통해 시세 차익을 실현할 수 있는 기회가 있습니다.

* 안정적인 주거지: 당진시 대덕동은 신축 아파트 단지가 잘 조성되어 있어 주거 선호도가 꾸준하며, 부동산 가치 유지에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 권리관계 명확성 (확약서 이행 시): 복잡했던 임차권 문제가 확약서 제출로 인해 해소될 가능성이 높아, 명도 및 권리 인수 관련 부담이 현저히 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 2일: 23,100만원 (12층, 59.9764㎡)

* 2026년 6월 12일: 22,400만원 (3층, 59.9301㎡)

* 2026년 6월 5일: 23,000만원 (6층, 59.9301㎡)

* 최근 평균 실거래가: 약 228,333,333원

* 감정가: 200,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (확약서에 의거)

* 종합 판단: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 약 10% 이상 높은 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 본 건은 2층으로 최근 거래된 3층, 6층, 12층의 가격을 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 215,000,000원 ~ 225,000,000원

* 본 범위 내에서 현장 조사 결과, 시장 상황, 입찰 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.