나이스옥션 법원경매 대구 2025타경684 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 205동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 ""효명초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황
보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 중 11층 1105호로서
(사용승인일 : 1989.05.27)
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 및 도시가스에 의한
난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1, 2) : 2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터
정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 폭 약 15미터 정도의 도로가 지나고
있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-03-17)(아름그루유치원, 세부사항은 남부교육청 별도
확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구효명초등학교,
세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도확인)<대구광역시문화재
보호조례>임.
일련번호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 제3종일반주거지역, 시가지
경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(1999-05-14)(접합), 가축사육제한
구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-03-17)(아름그루유치원, 세부사항은 남부교육청 별도
확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-30)(협성
경복중학교,협성 고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(대구효명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(대구효명초등학교, 세부사항은 남부교육청
별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(세부사항
은 문화체육과 별도확인)<대구광역시문화재보호조례>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부현황 및 건물구조변경 등의
유무는 확인이 불가하여 탐문조사 등을 통하여 동유형 아파트의 일반적인
상황 등을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경684 (1)

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1141 효성타운2차 205동 11층 1105호

용도: 아파트

감정가: 705,000,000원

토지면적: 118.00㎡ (약 35.7평)

건물면적: 226.87㎡ (약 68.6평) (분양면적 기준 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "효명초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태: 본건 단지는 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접하며, 단지 내 폭 약 15미터 도로가 지나고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 09월 20일자 하나은행 근저당 (을4)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 2016년 09월 20일 하나은행 근저당 (을4)

* 2020년 07월 13일 하나은행 근저당 (을8)

* 2022년 01월 12일 주식회사리드코프 근저당 (을9)

* 2022년 09월 26일 박국배 근저당 (공동담보) (을10)

* 2025년 01월 22일 우리금융캐피탈 가압류 (갑5)

* 2025년 03월 20일 하나은행 임의경매개시결정 (갑6)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상세 정보 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임대차 관계는 미상이며, 실제 점유자 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 11층 1105호로서, 사용승인일은 1989년 05월 27일입니다.

건물 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비 및 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용 상태: 2필 일단의 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

1.4. 주변 시설 및 환경 (상권분석, 생활정보, 잠재적 리스크)

주변 교육 시설:

* 아름그루유치원 (상대보호구역)

* 대구효명초등학교 (상대보호구역, 절대보호구역)

* 협성경복중학교, 협성고등학교 (상대보호구역)

교통상황: 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 있으며, 차량 접근이 용이하여 교통이 편리한 편입니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 재매각 대상 물건으로, 최초 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다. 이는 일반 경매 물건 대비 경쟁률 및 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보 물건: 해당 물건은 다른 부동산과 함께 담보로 제공된 공동담보 물건입니다. 이는 채권자의 경매 신청으로 진행되며, 담보로 묶인 다른 부동산의 가치나 경매 진행 상황이 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

임대차 관계 미상 및 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 현황 및 건물 구조 변경 유무를 직접 확인하지 못했습니다. 탐문 조사 등을 통해 동 유형 아파트의 일반적인 상황을 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 참고해야 합니다.

특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로, 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 참여 시 더 많은 자금 준비가 필요함을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 대구광역시 남구 봉덕동의 효성타운2차 아파트로, 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후도가 있으나, 철근콘크리트 구조로 안정성은 갖추고 있으며 기본적인 생활 편의 설비를 보유하고 있습니다.

권리 분석상 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 재매각 및 공동담보 물건이라는 점, 임대차 관계 미상으로 내부 확인이 제한적이라는 점, 그리고 높은 매수 신청 보증금(최저 매각 가격의 20%)은 본건의 주요 고려 사항입니다. 따라서 철저한 현장 답사와 권리 분석을 통해 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

재건축/리모델링 잠재력: 건축 연식이 오래된 만큼, 향후 지역 개발 계획에 따른 재건축 또는 리모델링 사업 추진 시 상당한 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (주변 지역 개발 계획 등 추가 조사 필요)

실거주 목적 적합성: 초등학교가 인접해 있어 학군이 우수하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하여 실거주 목적으로도 매우 적합합니다.

안정적인 권리관계: 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 명확한 권리 분석으로, 낙찰 후 권리상 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 705,000,000원

최저매각가격: (별도 명시되지 않아 감정가 705,000,000원을 기준으로 추정)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (705,000,000원 * 0.20 = 141,000,000원)

예상 입찰가 산정:

감정가 705,000,000원은 시장 상황을 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다. 본 건은 재매각 물건으로, 최초 입찰가보다 경쟁률 및 가격 조정이 예상됩니다. 권리 분석상 인수 사항이 없고, 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 범위로 설정합니다. 최종 입찰가는 내부 상태, 단지 관리 상태, 최근 실거래가 추이, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 599,250,000원 (감정가 85%) ~ 669,750,000원 (감정가 95%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.