나이스옥션 법원경매 서산 2025타경50341 [1] 충청남도 태안군 남면 몽산리 286-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 충청남도 태안군 남면 몽산리 “몽산리1리 다목적회관” 남측 인근에 위치하고, 주위는 주택 및 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형의 토지로서 현황 '전'으로 이용중임.
일련번호(2): 부정형의 토지로서 현황 '묘지'로 이용중임.
일련번호(3,8): 부정형의 토지로서 현황 '전 등'으로 이용중임.
일련번호(4): 부정형의 토지로서 현황 '도로 등'으로 이용중임.
일련번호(5): 부정형의 토지로서 현황 '토지임야 및 묘지 등으로 이용중임.
일련번호(6): 사다리형의 토지로서 현황 '주거용건부지'로 이용중임.
일련번호(9,10): 사다리형의 토지로서 현황 '도로 등'으로 이용중임.
일련번호(11): 사다리형의 토지로서 현황 '토지임야'로 이용중임.
일련번호(12): 부정형의 토지로서 현황 '법면 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로가 소재함.
일련번호(2): 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 접근가능함.
일련번호(3): 일련번호(10) 토지를 경유하여 접근가능함.
일련번호(4,9,10): 본건이 도로 등으로 이용중임.
일련번호(5): 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로가 소재함.
일련번호(6): 일련번호(9,10) 토지를 경유하여 접근가능함.
일련번호(8,11): 동측으로 왕복 약2차선 포장도로가 소재함.
일련번호(12): 서측으로 왕복 약2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,6,8~10): 계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>.

일련번호(2~5,11,12):계획관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1,3,6,8,9,10,11): 제시외수목이 소재함(별첨 사진용지"" 참조).
일련번호(6): 제시외건물 및 제시외수목이 소재함(별첨 ""지적및건물개황도 및 사진용지"" 참조).
일련번호(8): 제시외관정 맟 제시외수목이 소재함(별첨 사진용지"" 참조).

공부와의 차이

일련번호(2):공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""묘지'임.
일련번호(3):공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""전 등""임.
일련번호(4):공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""도로 등'임.
일련번호(5):공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""토지임야 및 묘지 등'임.
일련번호(12):공부상 지목은 ""임야""이나, 현황 ""법면 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(7): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 및 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(7): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(7): 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적및건물개황도"" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1, 8. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 목록 1~6, 8~12. 지분매각
- 목록 2, 5 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명
- 목록 2, 5 최저매각가격은 지상 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 목록 6. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠, ㉡)은 매각에서 제외
- 목록 6. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉢, ㉣)은 매각에 포함
- 목록 1,3,6,8,9,10,11. 제시외 수목은 매각에서 제외
- 목록 8. 제시외 관정은 매각에서 제외
- 목록 2. 지목은 "임야" 이나 현황은 "묘지" 임
- 목록 3. 지목은 "임야" 이나 현황은 "전 등" 임
- 목록 4. 지목은 "임야" 이나 현황은 "도로 등" 임
- 목록 5. 지목은 "임야" 이나 현황은 "토지임야 및 묘지 등" 임
- 목록 12. 지목은 "임야" 이나 현황은 "법면 등" 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서산지원 2025타경50341 (1)

소재지: 충청남도 태안군 남면 몽산리 286-3

용도: 단독주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 844,161,800원

토지 면적: 총 9139.00㎡ (약 2764.59평) 중, 매각 대상 토지 지분은 4569.5㎡ (약 1382.29평)입니다.

건물 면적: 197.34㎡ (약 59.70평)

건물 지분: 197.34㎡ (약 59.70평) - 건물 전체 매각 대상입니다.

1.3. 용도 및 건물 정보

건물 용도: 단독주택

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

건축물표제부상 연면적: 197.34㎡ (약 59.70평)

토지 이용 현황 (일부): 전, 묘지, 임야, 도로 등, 주거용건부지, 법면 등

1.4. 경매 정보

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각 (일괄 매각)

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 지분매각, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 태안군 남면 몽산리 “몽산리1리 다목적회관” 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

버스정류장 등으로의 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일련번호(1): 본건 남동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로 소재.

일련번호(2): 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 접근 가능.

일련번호(3): 일련번호(10) 토지를 경유하여 접근 가능.

일련번호(4,9,10): 본건이 도로 등으로 이용 중.

일련번호(5): 본건 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로 소재.

일련번호(6): 일련번호(9,10) 토지를 경유하여 접근 가능.

일련번호(8,11): 동측으로 왕복 약 2차선 포장도로 소재.

일련번호(12): 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로 소재.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

최초 소유권 관련: 2004년 6월 10일 윤미옥 외 1명에게 지분 이전 (매매).

말소기준권리: 2006년 6월 19일 남면농업협동조합 근저당권 (채권액 400,000,000원).

강제경매 개시결정: 2025년 1월 22일 권혁순 (채권액 131,012,988원).

토지 등기부 채권 총액: 400,000,000원.

3.2. 등기부 현황 (건물)

최초 소유권 보존: 2007년 6월 27일 윤미옥.

말소기준권리: 2008년 6월 26일 남면농업협동조합 근저당권 (채권액 400,000,000원).

강제경매 개시결정: 2025년 1월 22일 권혁순 (채권액 131,012,988원) - 대전지방법원서산지원의 강제경매개시결정 (2025타경50341).

건물 등기부 채권 총액: 400,000,000원.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이현봉

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2020년 7월 30일

* 배당신고일자: 2025년 4월 28일

* 대항력: 없음.

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 태안군 남면 지역의 주택 및 농경지, 자연림이 혼재된 지역에 위치합니다.

인근에 다목적회관이 있어 지역 주민들의 생활 거점과의 연계성을 엿볼 수 있습니다.

농경지가 많아 전원생활 또는 주말 주택지로의 활용 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 활용 가치

단독주택 용도로 감정평가되었으나, 토지 이용 현황이 전, 묘지, 임야, 도로 등 다양하여 토지 자체의 활용 방안에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

다만, 계획관리지역 및 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 각종 규제 사항을 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 남면리 지역 내 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

주변 도로 상태는 다양하며, 일부 토지는 맹지 또는 인접 토지 경유 접근이 필요합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

주변 지역은 주택, 농경지, 자연림 위주로 형성되어 있어 혐오시설이 있을 가능성은 낮아 보입니다.

하지만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설과의 거리 여부는 확인이 필요합니다. (추가적인 현장 조사를 통해 혐오시설 유무를 명확히 파악해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

목록 1, 8번 토지는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 취득 전 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권 성립 여부 불분명

목록 2, 5번 토지 지상 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 최저매각가격은 이로 인해 제한받는 가격입니다. 이는 향후 명도 및 활용에 있어 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 지분 매각

본건은 토지 일부와 건물 전체가 매각 대상이며, 특히 토지 지분(4569.5㎡)은 다른 공유자와의 관계를 고려해야 합니다. (목록 1~6, 8~12. 지분매각)

6.4. 제시외 물건 처리

목록 6번의 일부 제시외 건물(㉠, ㉡)은 매각에서 제외되며, 일부(㉢, ㉣)는 포함됩니다.

다수의 제시외 수목 및 관정 등은 매각에서 제외되므로, 이를 정확히 파악하고 진행해야 합니다.

6.5. 토지 이용 현황 차이

공부상 지목이 '임야'이나 현황이 '묘지', '전 등', '도로 등', '토지임야 및 묘지 등', '법면 등'으로 상이한 부분이 많아, 실제 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.6. 공동 담보

해당 물건은 공동 담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건과의 관계를 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 태안군 남면 지역의 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 단독주택 건물을 포함하고 있습니다.

강제 경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 여부 불분명, 지분 매각 등 다수의 특이사항 및 주의사항이 존재하여, 취득 전에 철저한 권리분석과 현장 확인이 필수적입니다.

특히 분묘 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 지분 매각으로 인한 공유자 문제도 고려해야 합니다.

토지 이용 현황의 다양성과 공부상 지목과의 차이는 향후 개발 및 활용에 대한 추가적인 검토를 요구합니다.

이러한 복합적인 리스크 요인에도 불구하고, 해당 지역의 부동산 가치 및 잠재적 활용 가치를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

총 9139㎡ (약 2764.59평)의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

특히 토지 지분 4569.5㎡ (약 1382.29평)가 매각 대상입니다.

8.2. 전원 주택지 또는 농지 활용 가능성

주변 환경이 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 전원 주택지로서의 잠재력이 있습니다.

일부 토지는 현황 '전'으로 이용 중이며, 농지취득자격증명 취득 시 농업 활동에도 활용 가능합니다.

8.3. 저감된 최저매각가격

분묘 소재로 인해 최저매각가격이 제한된 부분이 있어, 이러한 리스크를 감수할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

8.4. 양호한 토지 이용 규제 (일부)

계획관리지역으로 지정되어 있어 건폐율 40%, 용적률 100%까지 건축이 가능합니다. (단, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 추가 규제 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제공된 정보 기반)

본 물건의 감정가는 844,161,800원입니다.

제공된 정보만으로는 주변 부동산의 정확한 시세 비교가 어렵습니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 시세 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않아 상세한 시장 분석에 한계가 있습니다.

토지 지분 매각, 분묘 문제, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 요인들은 낙찰가에 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우, 예상 입찰가는 약 590,000,000원에서 675,000,000원 사이가 될 수 있습니다.

이는 어디까지나 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 권리관계 재확인, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 비용, 분묘 이장/합의 비용 등 추가 비용을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.