나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20246 [1] 충청남도 공주시 사곡면 월가리 1021-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 사곡면 월가리 소재 세칭 '강섬마을' 동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~12) 공히, 일단으로 '새롬캠핑장'으로 이용중이며,

기호(1,9,10,14) : 사다리 완경사로 답기타,
기호(2,6) 및 기호(7,12) : 2필 일단으로 사다리 완경사로 주거기타(펜션),
기호(4,5,8,11,15) : 부정형(사다리) 완경사로 도로 및 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,9,10) : 본건 동측으로 로폭 4미터의 진입로가 소재함.
기호(2,6,7,12,14) : 본건 서측으로 로폭 약4미터의 진입로가 소재함.
기호(4,5,8,11,15) : 본건이 진입로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~15) : 공히, 생산관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>등임.

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

기호(4,8,11)은 공부상 지목이 '답'이나 인접 토지의 진입을 위한 진입로로 보아 이러한 현실이용상황을 감암하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(2,6)과 기호(7,12)는 2필지 이상의 토지에 하나의 건축물이 건립되어 있어 용도상 불가분의 관계에 있는 바, 일단지로 평가하였음.
- 본건 토지 위 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 수목(메타쉐콰이어, 소나무 등)이 소재하나 일반거래 관행 상 토지에 포함하여 평가하였음.
- 기호(14)위 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 일반목구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 황토 등 마감,
- 내벽 : 인테리어 마감,
- 창호 : 샷시창호임.

기호(13) : 일반목구조 목구조지붕 2층 건물로서,
- 외벽 : 황토 등 마감,
- 내벽 : 인테리어 마감,
- 창호 : 샷시창호임.

기호(13 부속건물) : 일반목구조 목구조지붕 단층 건물로서,
- 외벽 : 황토 등 마감,
- 내벽 : 인테리어 마감,
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(3, 13) : 펜션(복층구조)으로 이용중임.
기호(13부속건물) : 펜션 다용도실(주방)으로 이용중임.

설비내역

기호(3,13) : 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 건물(13)부속건물과 연접하여 제시외건물[㉠,㉡]이 소재하여 개략적으로 실측사정 및 관찰감가를 하여 평가하였는바 경매 진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목일체 포함. 매각대상 아닌 컨테이너 존재. 목록1,4,8~11,14 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 공주지원 2025타경20246 (1)

소재지: 충청남도 공주시 사곡면 월가리 1021-1

용도: 등기상 다가구주택이나 현황 펜션 및 캠핑장으로 이용 중

감정가: 1,290,200,600원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 5713.00㎡ (약 1728.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 449.80㎡ (약 136.06평)

건물 제시외 면적: 58.00㎡ (제시외 건물 및 수목 일체 포함)

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 기호(3): 일반 목구조, 아스팔트 슁글 지붕 2층 건물. 외벽 황토 마감, 내부 인테리어 마감, 샷시 창호. 펜션(복층구조)으로 이용 중. 위생, 급배수, 난방 설비 갖춤.

* 기호(13): 일반 목구조, 목구조 지붕 2층 건물. 외벽 황토 마감, 내부 인테리어 마감, 샷시 창호. 펜션(복층구조)으로 이용 중. 위생, 급배수, 난방 설비 갖춤.

* 기호(13 부속건물): 일반 목구조, 목구조 지붕 단층 건물. 외벽 황토 마감, 내부 인테리어 마감, 샷시 창호. 펜션 다용도실(주방)으로 이용 중.

* 제시외 건물: 건물(13) 부속건물과 연접한 제시외 건물 [㉠, ㉡] 소재.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 필요 (목록 1, 4, 8~11, 14). 미제출 시 보증금 몰수.

* 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 일체 포함.

* 매각대상 아닌 컨테이너가 존재함.

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 사곡면 월가리 소재 '강섬마을' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

본건 토지 일체는 '새롬캠핑장'으로 이용 중에 있습니다.

* 일부 필지(1, 9, 10, 14)는 사다리형이며 완경사의 답 및 기타 용지로 이용 중입니다.

* 일부 필지(2, 6 및 7, 12)는 사다리형이며 완경사의 주거기타(펜션) 용지로 이용 중입니다.

* 일부 필지(4, 5, 8, 11, 15)는 부정형(사다리형)이며 완경사의 도로 및 도로 등 용지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 생산관리지역이며, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

2.4. 도로상태

* 본건 동측으로 로폭 4미터의 진입로가 소재합니다 (기호 1, 9, 10).

* 본건 서측으로 로폭 약 4미터의 진입로가 소재합니다 (기호 2, 6, 7, 12, 14).

* 일부 필지(4, 5, 8, 11, 15)는 본건 토지가 진입로 역할을 하고 있습니다.

2.5. 공부상 지목과 현황 이용의 차이

기호(4, 8, 11) 필지는 공부상 지목이 '답'이나, 인접 토지의 진입을 위한 진입로로 이용되고 있는 현황을 감안하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리(근저당)는 2017년 1월 24일 접수된 사곡농업협동조합의 근저당(420,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리(근저당)는 2017년 5월 25일 접수된 사곡농업협동조합의 근저당(300,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 근저당, 공동담보, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액은 토지 920,397,015원, 건물 500,397,015원입니다.

* 채권자는 사곡농업협동조합 외 다수입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계액은 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

* 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. (단, 현재 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시됨)

4. 상권분석

4.1. 현황 이용 용도

본건은 현재 '새롬캠핑장' 및 펜션 시설로 운영되고 있습니다. 기호(3) 건물과 기호(13) 건물은 복층 구조의 펜션으로, 기호(13) 부속건물은 주방으로 이용되고 있습니다.

4.2. 임대 현황

전반적인 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 현 임차인의 계약 조건 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4.3. 주변 환경

주변에 농경지, 농가주택, 임야 등이 분포하고 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 캠핑장 및 펜션 운영에 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 공주시내 등 인근 도시 지역으로 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 학교나 종합병원이 위치하지 않아, 자녀 교육 및 의료 서비스 이용에는 제약이 있을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경이나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건 토지 중 일부(목록 1, 4, 8~11, 14)는 농지로서, 경매 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 물건 관련

* 매각 대상에 포함되는 제시외 건물 및 수목이 있습니다.

* 주의해야 할 점은 '매각 대상 아닌 컨테이너'가 존재한다는 것입니다. 이는 낙찰 후 철거 등의 추가 비용이 발생하거나 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 현장 확인 시 반드시 명확히 인지하고 추가 조치를 강구해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 지목과 현황 이용의 차이

일부 토지는 공부상 지목이 '답'이나 실제로는 진입로로 이용되고 있어, 추후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.5. 공동담보 및 다수 채권

본건은 공동담보로 진행되었으며, 다수의 근저당 및 가압류가 설정되었던 이력이 있습니다. 비록 말소 예정 권리이나, 채권 총액이 높은 점은 해당 부동산의 가치 평가에 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 사곡면의 조용한 농촌 지역에 위치한 펜션 및 캠핑장 시설로, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 현재 운영 중인 시설로서 향후 수익 창출이 기대되나, 농지취득자격증명 발급의 필수성과 매각 대상이 아닌 컨테이너 존재 등 해결해야 할 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 생산관리지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한 사항도 고려해야 합니다. 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대관계 미상인 점과 제시외 물건 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 운영 중인 펜션 및 캠핑장 시설로 즉시 수익 창출 가능성.

* 조용하고 쾌적한 전원 환경으로 휴양 및 레저 시설 운영에 적합.

* 제시외 수목 등 포함으로 조경 효과 및 자연 친화적 이미지 강화.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 시설 운영의 일관성 유지 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,290,200,600원입니다. 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건 경매 낙찰가, 본건의 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 매각 제외 컨테이너 등) 및 사업 계획을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 농지증 미발급 시 보증금 몰수 위험 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본 감정평가액을 기준으로 하여 낙찰 가능성, 향후 운영 수익 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.