나이스옥션 법원경매 공주 2025타경44 [1] 충청남도 공주시 반포면 하신리 268 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강감정 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 하신리 소재 ""하신리경로당"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) : 대체로 사다리형 완경사지로서, 도로 등으로 이용중임.
기호(2) : 삼각형 완경사지로서, 도로로 이용중임.
기호(4) : 대체로 부정형 완경사지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건기호(1~3)는 현황 도로 등으로 이용중이고, 기호(4)는 북서측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(1~4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호(1~3)은 공부상 전이나 현황 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록1~3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수) 현황 도로

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경44 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 반포면 하신리 268

* 토지면적: 1336.00㎡ (약 404.14평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분 면적: 1166.6133㎡, 약 352.90평)

* 용도: 대지

* 감정가: 646,252,240원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 목록 1~3 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수), 현황 도로

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 공주시 반포면 하신리 소재 '하신리경로당' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 토지이용현황:

* 기호(1,3): 대체로 사다리형 완경사지로, 현재 도로 등으로 이용 중입니다.

* 기호(2): 삼각형 완경사지로, 도로로 이용 중입니다.

* 기호(4): 대체로 부정형 완경사지로, 주거나지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1~3)은 현황 도로로 이용 중이며, 기호(4)는 북서측으로 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 강소영(2014년), 홍영화(2019년)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사(2020년, 4.2억원), 안성로(2021년, 1.2억원)

* 지상권: 대전서부새마을금고(2020년)

* 가압류: 대전신용보증재단(2025년, 1.9천만원)

* 임의경매: 대전서부새마을금고(2025년, 3.59억원)

* 압류: 국민건강보험공단(2025년)

* 말소기준권리: 2020년 11월 23일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부요약 정보에 따르면, 을17번 지상권설정 등은 모두 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 따라서, 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 언급된 부분이 있어, 이는 등기부상 말소 기록과 상이하므로, 실제 현장 조사 및 등기부 최종 확인 시 소멸 여부를 반드시 재확인해야 합니다.)

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 채권총액: 등기부채권 총액은 559,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 토지이용: 본 물건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 준농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변 근린생활시설은 소규모로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 개발 가능성: 계획관리지역 및 자연취락지구에 속해 있어 향후 건축 행위 및 개발 가능성이 일부 존재하나, 가축사육제한구역 등의 공법상 제한 사항을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 가장 가까운 편의시설은 '하신리경로당'이며, 기본적인 생활 편의는 인근 마을 또는 공주시내의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 인근 버스 승강장을 통해 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 일반적인 농촌 지역으로, 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 토지가 농지에 해당하거나 농지 관련 규제가 적용되는 경우, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 토지 이용 및 관리, 처분에 관한 협의가 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 현황 도로: 공부상 전(밭)으로 되어 있으나 실제로는 도로로 이용 중인 부분이 있습니다. 이는 토지 자체의 이용 가치(도로로서의 공공 기여)와 실제 사적 이용 가능성을 복합적으로 검토해야 함을 의미합니다. 도로로 이용 중인 부분에 대한 권리 관계 및 타 용도로의 전환 가능성을 신중히 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 축사 등 가축 사육 관련 시설의 신축 및 운영에 제한이 따를 수 있습니다.

* 완경사지: 토지의 형태가 완경사지이므로, 건축 또는 토지 개발 시 토목 공사 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 반포면의 계획관리지역 내 토지 일부 지분 매각 건입니다. 공부상 전으로 등재되어 있으나 현황 도로로 이용 중인 부분이 혼재되어 있으며, 특히 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다. 지분 매각 특성상 다른 공유자와의 관계 설정 및 합의가 중요하며, 현황 도로로 이용되는 부분에 대한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 등기부상 채무는 모두 말소될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확하나, 농취증 미비로 인한 보증금 몰수 리스크와 지분 매각으로 인한 활용 제약은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 지분 확보를 통한 토지 활용: 다른 공유자와의 협의를 통해 향후 토지 전체 활용 또는 매입 기회를 확보할 수 있습니다.

* 용도 지역의 잠재력: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으며, 자연취락지구에 포함되어 있어 관련 개발 시 유리할 수 있습니다.

* 현황 도로로서의 가치: 토지의 일부 또는 전부가 도로로 활용될 경우, 토지 자체의 공공적 가치 및 그에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 646,252,240원

* 토지 지분 면적: 1166.6133㎡ (약 352.90평)

* 지분 비율: 약 87.32% (1166.6133㎡ / 1336.00㎡)

* 지분 감정가: 약 564,311,000원

* 인수되는 채무/보증금: 없음.

* 고려사항: 본 건은 지분 매각, 현황 도로, 농취증 필수 등 특수성이 강한 물건이므로, 일반적인 경매 물건보다 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 선에서 신중하게 검토될 수 있으나, 이는 시장 상황, 물건의 정확한 현황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자자는 반드시 현장 답사를 통해 토지 상태, 도로 접근성, 주변 시세 등을 면밀히 조사하고, 농취증 발급 가능 여부 및 절차를 사전에 확인하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.