나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20225 [1] 충청남도 공주시 옥룡동 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 옥룡동 소재 "옥룡동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 대체로 사다리형 평지로서 주상나지이며, 기호(2)는 대체로 세장형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 기호(1) : 근린상업지역, 도시지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(공주 공산성){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(공주옥녀봉성){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}, 중점경관관리구역, 기호(2) : 근린상업지역, 도시지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(공주 공산성){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(공주옥녀봉성){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

- 후첨 "사진용지" 및 "지적 및 건물개황도" 참고 바람. - 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 제시외 수목 ⓐ(느릅나무 등) 소재하는 것으로 목측되는 바, 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(3) 건물은 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 건물로서, - 외벽: 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 치장쌓기 마감 등, - 내벽: 인테리어 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

공부상 점포이나, 현황 공실상태임.

설비내역

전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물[기호 ㉠,㉡]이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

공주지원 2025타경20225 (1)

1.2. 소재지

충청남도 공주시 옥룡동 46-16

1.3. 용도

근린생활시설 (점포)

1.4. 감정가

1,045,006,000원

1.5. 면적

토지면적: 929.00㎡ (약 281평)

건물면적: 49.68㎡ (약 15평)

건물 제시외면적: 185.00㎡ (약 56평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.7. 건축물 현황

구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 단층

사용승인일: 1983년 1월 31일

주요 용도: 제1종근린생활시설 (점포)

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 공주시 옥룡동 소재 "옥룡동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편으로, 일반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용상태

본건 토지(기호 1)는 대체로 사다리형 평지로, 주상나지로 이용 중입니다. 또한, 기호(2)는 대체로 세장형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 폭 8m 미만의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 고도지구(최고고도지구 해제지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(공주 공산성, 공주옥녀봉성), 하수처리구역, 중점경관관리구역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 18일 접수된 화성새마을금고의 근저당권(을38, 을35)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 부담 내용은 확인되지 않습니다. 경매 절차상 특이사항이 없다면 말소기준권리보다 선순위이거나 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리인 화성새마을금고의 근저당권(채권액 696,000,000원)은 매각으로 소멸 예정입니다. 본 경매 사건의 채권자인 화성새마을금고의 임의경매 신청(채권액 580,000,000원) 및 국민건강보험공단의 압류 등기(2025년 3월 26일)도 말소 대상입니다. 토지 등기부채권 총액은 696,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

본 물건은 공주시 옥룡동의 근린상업지역에 위치하며, "옥룡동 행정복지센터" 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 잠재 고객층

주변의 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 단지를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.3. 업종 경쟁 환경

점포로서 활용 가능한 입지이나, 현재 건물이 공실 상태임을 고려하여 업종 선택 시 신중한 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"옥룡동 행정복지센터"가 인접해 있으며, 주변 상업시설 및 주거단지를 통해 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 주거단지 내 초·중·고등학교 및 학원가 이용이 가능하며, 공주시 시내에 위치한 종합병원 및 다양한 병의원을 이용할 수 있습니다.

5.3. 문화 및 여가시설

공주시의 주요 역사문화자원인 공산성 등과 인접해 있어 관련 시설 이용이 용이합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 지도상에서 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본 건 건물은 1983년 준공되어 건축 연식이 40년 이상 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 처리

건물면적(49.68㎡) 대비 제시외 건물면적(185.00㎡)이 훨씬 넓어, 해당 제시외 건물의 철거 또는 합법적인 활용 방안 마련에 대한 추가적인 검토 및 비용이 필요합니다. 또한, 제시외 수목의 존재도 확인됩니다.

6.3. 지역 경제 및 상권

공주시 지역 경제의 전반적인 성장세 및 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익률이 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 법적 제한 사항

역사문화환경보존지역, 고도지구 등 여러 법규의 제한을 받으므로, 향후 신축 또는 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 공실 위험

현재 건물이 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 유치까지 공실 기간에 따른 금융 비용 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 옥룡동의 근린상업지역에 위치한 토지 929㎡와 근린생활시설(점포) 49.68㎡, 그리고 185㎡의 제시외 건물로 구성된 일괄매각 건입니다. 감정가는 10억 4천 5백만 원대입니다. 권리관계는 말소기준권리인 화성새마을금고의 근저당권이 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 토지 면적이 넓다는 장점이 있으나, 건물의 노후화, 상당한 면적의 제시외 건물 존재, 그리고 지역의 상권 활성화 정도를 종합적으로 고려해야 합니다. 역사문화환경보존지역 등 법적 규제도 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 929㎡의 비교적 넓은 대지는 향후 개발 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 제공합니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수 부담 있는 임차인이 없어 권리 분석상 매우 안전합니다.

* 우수한 입지 조건: 행정복지센터 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 제시외 건물 활용 가능성: 185㎡에 달하는 제시외 건물을 철거하거나 적극적으로 활용하여 부가적인 수익 창출 또는 가치 증대를 꾀할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 1,045,006,000원으로 책정되어 있습니다. 건물 자체의 노후화와 상당한 면적의 제시외 건물 처리 문제를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 필요합니다. 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

해당 지역의 부동산 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본 건의 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 731,504,000원 ~ 836,004,800원

최종 입찰 결정 전, 현장 방문을 통한 건물 상태 상세 점검 및 주변 시세 조사를 반드시 실시하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.